中信证券-新城悦服务-1755.HK-2021年中期业绩点评：完善业态布局，拓展增值服务-210823

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公司2021年上半年业绩增长51.6%，从合约/在管面积比看，公司短期规模扩张的确定性强。

公司透过合作进一步覆盖非住宅细分领域，拓展成长边界。

公司增值服务方面探索颇具特色，电梯维保、团餐等业务均取得长足发展。

公司2021年初提出“三年三倍”高质量增长目标，发展前景明确。

2021年上半年业绩增长51.6%。

2021年上半年公司实现收入18.77亿元，同比增长53.6%。

股东应占净利润2.86亿元，同比增长51.6%，略高于此前公司盈利预告45%+的增长预计。

扣除汇兑损益及管理层激励的核心股东应占净利润为3.21亿元，同比增64.4%。

在管面积年内增长20.7%，短期增长确定性高。

2021年中期末，公司在管面积为1.22亿平米，较年初增长20.7%，合约面积为2.50亿平米，较年初增长23.1%，合约/在管面积比为204.9%，在同业中处于领先水平，意味公司短期增长确定性强。

公司透过和丽都物业、梁士物业战略合作，进一步覆盖非住宅业态细分领域，在管面积中非住宅占比达12%。

2021年中期，物业基础服务毛利率为30.9%，较2020年同期下降1.1个百分点，主要原因是2020年同期存在社保减免政策。

我们预计毛利率能够保持稳定。

社区增值服务贡献度提升。

2021年上半年，社区增值服务实现收入2.93亿元，同比增长58.2%，收入占比为15.6%，毛利占比为23.0%，成为稳定的利润贡献来源。

公司目前在管电梯维保台量超过2万台，团餐服务客群每天超过2万人次。

社区增值服务为永续性业务，公司的探索在行业中也颇具特色。

新城控股1-7月销售面积增长15.5%。

公司关联开发企业新城控股1-7月实现销售金额1,345.5亿元，同比增长13.6%，实现销售面积1,242.4万平米，同比增长15.5%，且土地拓展较为积极。

新城控股商业布局规模大，商业+住宅开发模式稳健盈利模型逐渐显示优势，在开发行业处于信用低谷期的当下，优势更为显著。

新城控股杠杆率也保持稳健合理，2021年一季度末，报表口径剔除预收账款的资产负债率为76%，净负债率为57%，现金短债比为2.04倍。

风险因素：第三方并购和拓展存在竞争加剧的风险。

投资建议：公司2021年上半年业绩增长51.6%，从合约/在管面积比看，公司短期规模扩张的确定性强。

公司透过合作进一步覆盖非住宅的细分领域，拓展成长边界。

公司增值服务方面的探索颇具特色，电梯维保、团餐等业务均取得长足发展。

公司2021年初提出“三年三倍”高质量增长目标，发展前景明确。

我们维持公司2021/22/23年EPS预测为0.80/1.16/1.62元，参考行业可比公司估值，我们给予公司2022年17倍PE的目标价，对应25.00港元/股，维持“买入”的投资评级。