东吴证券-金地商置-0535.HK-7月销售金额大幅增长-180803

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        事件
        金地商置公布  2018年  7月经营数据：7月实现合约销售额约  43.39亿元，合约销售面积  15.30  万平方米，销售均价  28400  元/平方米；2018  年  1-7月公司累计实现合约销售额  203.06  亿元，销售面积  88.95  万平方米。
        点评
        销售均价创新高，推动  7  月销售金额高增  44%。公司  7  月合约销售额约  43.39  亿元，同比增长  44%；合约销售面积  15.30  万平方米，同比下降  12%；销售均价  28400  元/平米，同比增长  63%。7  月公司推盘结构有所变化，单月销售均价创历史新高，带动销售金额实现高增长。从累计数据看，2018  年  1-7  月累计合约销售额  203.06  亿元，同比下降  21%；累计合约销售面积  88.95  万平方米，同比下降  35%。2018  年上半年可售货值较少，导致上半年累计销售金额同比下降  29%，7  月后累计销售金额同比降幅缩窄  8  个百分点，预计公司推盘节奏有望加快，销售改善可期。
        拿地更为积极，土地储备充沛且成本持续低位。公司继续重点布局一线及二线热门城市，2017  年在北京、昆明、昆山、济南、南京等地新增25  个项目，累计规划建筑面积  406.1  万平米，其中位于北京、上海项目占比达  14%；权益建筑面积  187.8  万平米；拿地总金额  309.93  亿元，平均收购成本  6600  元/平米，是  2017  年末销售均价的  36%。2017  年公司土地储备建筑面积达  1371  万平方米，同比增长  104.29%；其中一线城市占比达  21%，长沙、杭州、昆明、昆山、南京、青岛、天津、武汉等二线城市占比  71%，淮安、太仓、太原等三线城市占比  8%。
        持有物业位于核心地段，租金可观。公司旗下持有的投资物业位于核心城市核心地段，出租率高提升公司租金规模。2017  年末，深圳威新软件科技园第一二期、北京搜狐网络大厦及上海  8  号桥项目出租率均达100%，目前在开发商业项目主要布局在苏州、南京、上海等城市的  5个新商业圈，预计竣工后商业地产板块租金收入有望超过  10  亿元。
        投资建议：金地商置拿地前瞻，重点布局核心一二线城市，土地储备充沛且成本较低，目前土地储备规模接近  1400  万平米。受推盘结构影响公司销售增长有望提速。同时公司还在核心城市持有大量优质物业，同时还有大量在建物业，未来租金收入将持续提升。我们预计  2018-2020年公司  EPS  分别为  0.19、0.25、0.32  元人民币，对应  PE  分别为  3.4、2.6、2.1  倍。
        风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；企业运营风险（人员变动、施工、拿地等）；汇率波动风险。