亿翰智库-中国奥园-3883.HK-强化城市更新比较优势，预计三年可转化货值2420亿-210823

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核心观点：2021年上半年，中国奥园坚持可持续高质量发展，保持审慎拿地，年购地金额控制在当年合同销售额的20%以内，受益于企业突出的城市更新能力，土储结构不断优化，在公开市场拿地与盈利愈发艰难的时期，奥园的城市更新项目将成为业绩加速的引擎。

一、业绩稳步提升，目标达成可能性大2021年1-6月，中国奥园实现销售金额675.9亿元，同比上升32.9%，已完成销售目标的45.1%，从奥园2021年货值铺排比例来看，上半年：下半年约为41:59，完成销售目标的可能性较大。

我们认为，中国奥园业绩的稳步提升除了地产主业表现优异之外，还与其“双引擎驱动”有较大关联。

中国奥园坚持“幸福人居”与“悦康生活”两大板块协同发展，其中悦康生活包含物业管理、商业运营、文化旅游、美丽健康等非房产业，通过这些多元化业务的发展持续赋能主业。

二、城市更新加速转化，上半年提供货值占比达76%自2021年实行集中供地以来，公开市场拿地难度增加，利润空间也受到严格限制，房企其他途径拿地的能力愈发显得重要，而中国奥园提前部署，城市更新加快转化，同时发挥收并购的传统优势，2021年上半年通过收并购拿地及城市更新等多元化方式拿地的建筑面积占总新增建筑面积的86%。

三、费用管控能力持续向好，负债结构不断优化中国奥园主动管理债务，通过促回款、调节奏、降成本、快交付来达到降低负债、增厚净资产的目的，预计有息负债每年下降不少于5%，净负债率较2020年底下降2.0个百分点至80.7%，现金短债比稳定在1.3倍，剔除预收款后的资产负债率较2020年底上升0.1个百分点至78.5%。

同时，中国奥园的融资能力不断提升，2021年1-6月平均融资成本进一。