中银国际-房地产行业周刊：政治局会议坚定控房价，土地市场显著降温-180807

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        上周（2018/7/29-2018/8/4）40个重点城市新房合计成交508万平米，环比下降1.3%；8月截至上周累计日均成交68万平米，环比7月下降0.4%，较去年8月上升6%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-0.4%、0%、-3.3%，北上广深环比变化分别为：3%、-12%、8.4%、33.9%。上周，中共中央政治局会议定调下半年经济工作，要求下决心解决房地产市场问题，坚持因城施策，促进供需平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。对于房地产调控决心坚定，市场交易流动性在高压政策下持续收紧，房价上涨预期显著减弱。同时，土地出让价格今年大幅上涨，房企在利润空间挤压背景下拿地意愿削弱，近期土拍流拍案例明显增加。我们认为在融资收紧的大背景下，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注REITs受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。    
        支撑评级的要点    
        板块行情：上周SW房地产指数下跌6.44%，沪深300指数下跌5.85%，相对收益为-0.59%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第16位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：泛海控股、数源科技、中洲控股、中国国贸、天津松江。    
        公司动态：万科前7月合同销售3498亿元，单月新增41个项目；新城控股今年前七个月销售总额约1137亿元，同比增长106%；荣盛发展1-7月签约金额466.11亿元，签约面积444.57万平方米；中南建设7月份房地产业务销售额140.9亿元，同比增长135%；中粮地产发行15亿元购房尾款专项计划  2020年到期；云南旅游拟收购文旅科技100%股权，交易总价约20亿。    
        政策新闻：中央政治局定调，下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨；深圳房改新政落地，确定四成商品房六成人才房保障房；深圳新政落地，住宅限售三年，暂停企业购买商品住房；苏州新规规定8月1日起，房贷不满5年提前还款将收违约金。    
        行业数据：上周40个重点城市新房合计成交508万平米，环比下降1.3%；8月截至上周累计日均成交68万平米，环比7月下降0.4%，较去年8月上升6%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-0.4%、0%、-3.3%，北上广深环比变化分别为：3%、-12%、8.4%、33.9%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为6.2个月，环比下降0.02个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积1995万平米，环比上升9.1%；年初至今累计成交6.73亿平米，同比上升20%。    
        风险提示：融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升。