天风证券-房地产行业：7月百强房企销售增速大幅提升，低基数效应开始显现-180808

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        事件：2018  年7  月当月TOP100，TOP50，TOP10  房企销售额（流量金额）同比增速分别为58%、54%、42%，较6  月当月分别上升10、6、5  个百分点。2018  年1-7  月TOP100，TOP50，TOP10  房企销售额（流量金额）同比增速分别为39%、38%、30%，较1-6  月分别提升2、2、1  个百分点。
        7  月百强房企销售增速大幅提升，低基数效应开始显现
        2018  年7  月当月TOP100，TOP50，TOP10  房企销售额（流量金额）同比增速分别为58%、54%、42%，较6  月当月分别上升10、6、5  个百分点。此前市场普遍担心6  月份由于房企冲半年度业绩，或透支了部分7  月份的购房需求。但从7  月份数据来看，由于去年同期基数较低，虽然销售额绝对值环比有所下降，但同比增速不但没有下降，反而大幅提升。
        从累计值来看2018  年1-7  月TOP100，TOP50，TOP10  房企销售额（流量金额）同比增速分别为39%、38%、30%，较1-6  月分别提升2、2、1  个百分点。  我们预计年底销售可能会有增速下滑，但因为基数低，不必过度担忧。
        碧桂园、万科、恒大位列前三，保利、融创追赶势头强劲
        从单月销售额来看，碧桂园（490  亿元，同比-1%，较6  月份下降144  个百分点）蝉联第一，万科（473  亿元，同比+18%，较6  月份下降22  个百分点）、恒大（407  亿元，同比-12%，较6  月份回升5  个百分点）位列二三。碧桂园和恒大均出现同比负增长，万科增速也大幅放缓。
        相比而言，第二梯队的保利（352  亿元，同比+118%，较6  月份提高87  个百分点）、融创（337  亿元，同比+53%，较6  月份下降9  个百分点）追赶势头非常强劲，其1-7  月份累计同比增速分别达到50%和72%，在前10  名房企（1-7  月累计值口径）中位居前两名。
        此外新城控股（169  亿元，同比+173%，较6  月份下降114  个百分点）增长势头也非常迅猛，1-7  月份累计同比增速高达107%，在前30  名房企中位列第一。
        分组来看，重点布局三四线的房企增速明显放慢，同比仅增长10%，较6  月份下降49  个百分点；而全国布局的万保招金增速则达到45%，较6  月份提高12  个百分点。
        城市高频数据回暖亦非常明显，同百强数据趋势一致
        7  月1-30  日37  大城市销售套数同比增长-3.4%，较6  月提高17.7  个百分点，一线、二线、三线分别同比增长16.5%、0.3%、-15.3%，较6  月分别提高18.8、17.4、16.8  个百分点；销售面积同比增长-0.2%，较6  月提高20.8  个百分点，一线、二线、三线分别同比增长12.1%、1.1%、-6.3%，较6  月分别提高16.6、21.9、20.1  个百分点。
        投资建议：政治局会议强化调控预期、基本面有支撑。首先，基本面很好：二季度和  7-8  月销售预计整体不错、公司业绩预计很好，随着库存走高年底销售可能会有增速下滑，但因为基数低，不必过度担忧；其次，政治局会议强化调控预期：政治局会议首次提出要下决心解决房地产问题，同时遏制房价上涨，同时表示坚决去杠杆，因此短期政策压制估值明显，但其实这些调控在过去半年都一直存在。行业基本面向好，但是政策面依旧维持高压状态，地产股估值整体位于低位，建议优选低估有业绩保障的公司：保利、招蛇、万科、融创、新城、荣盛等。
        风险提示：融资成本继续上升、房地产调控加码、销售增速不及预期。