中银国际-房地产行业周刊：行业利率端边际改善， 房企融资成本下移-180813

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        上周（2018/8/5-2018/8/11）40个重点城市新房合计成交449万平米，环比下降11.6%；8月截至上周累计日均成交65万平米，环比7月下降4.8%，较去年8月上升0.5%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-17.5%、-13%、-7.1%，北上广深环比变化分别为：-2.7%、-12%、-32.9%、-22.1%。8月9日，据21世纪经济报道，工行、农行下调上海首套房贷利率折扣至九折，但随后两家银行均予以否认。我们认为在体现地产严调控政策预期未变，“遏制房价上涨”基调明晰的同时，不改地产行业利率端边际改善，首套按揭贷利率增幅收窄及中枢下移的预期。企业融资方面，上周万科、金地、保利置业、旭辉等房企均发行债务融资工具，成本呈下行趋势，融资端流动性边际改善或将持续。我们认为在严调控的大背景下，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注REITs受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。
        支撑评级的要点
        板块行情：上周SW房地产指数上涨3.85%，沪深300指数上涨2.71%，相对收益为1.14%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第6位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：嘉凯城、合肥城建、实达集团、西藏城投、新潮实业。
        公司动态：保利地产前7月签约金额2,392亿，完成目标60%；万科完成发行15亿元住房租赁公司债，利率4.05%；金地完成发行10亿元超短期融资券，利率3.75%；融创前7月合约销售2,276.8亿元，同比增长70%；中海前七月物业销售1,738.94亿港元，同比增长20.60%；彩生活盈喜，料上半年净利同比增逾60%。
        政策新闻：央行表示保持货币政策的稳健中性，管住供给总闸门；银保监会宣布“以房养老保险”从试点扩至全国范围；北京10月起实施住宅装配式装修标准，将从公租房推广至商品房；广州7月份新建商品房均价22,431元/平米，环比上涨3.34%。
        行业数据：上周40个重点城市新房合计成交449万平米，环比下降11.6%；8月截至上周累计日均成交65万平米，环比7月下降4.8%，较去年8月上升0.5%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-17.5%、-13%、-7.1%，北上广深环比变化分别为：-2.7%、-12%、-32.9%、-22.1%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为6.1个月，环比下降0.12个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积1,504万平米，环比下降29.8%；年初至今累计成交6.89亿平米，同比上升17.1%。
        风险提示：融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升。