兴业证券-房地产行业周报：行政手段延缓居民杠杆率提升速度-180812

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        投资要点      
        外国经济体（美国日本加拿大澳大利亚韩国，请参考系列深度报告六），经济增长中枢下行，大都经历居民杠杆率几十年提升。三个因素：1）企业融资需求下降，其实经济增长中枢下行本身就是企业回报率的下降，企业融资扩张需求自然就在降低，日本石油危机后的  1975-1989  年制造业企业资产负债率从  80%下降为  60%；2）金融自由化加速，这个阶段总体上脱媒行为严重，大的优质企业更多直接融资，而如果银行大幅度增加中小企业贷款，容易出现美国  80  年代的储贷危机，所以银行整体资产配置是有压力的，日本的直接融资市场也是因为石油危机后发行国债搞基建发展起来，也是银行资产配置压力。3）金融体系风险偏好降低，而按揭贷款在资产价格泡沫破裂之前，在主要国家都是不良率最低的资产之一，即使知道可能有问题，但是如果房地产整体是  too  big  to  fail    的话，对于按揭的竞争也就是完全的理性了。所以此阶段信用扩张最终提升居民杠杆率。
        行政手段是延缓居民杠杆率提升速度，非扭转。本周住建部召开房地产座谈会，提出要支持合理的住房消费，要坚决遏制投机炒房，对楼市调控不力的城市坚决问责。杭州市住保房管局联合八部门近日下发《通知》，重点打击投机炒房、虚假信息和虚假房源发布行为；成都市城乡房产管理局等十一个部门将联合在全市范围内，开展房地产市场秩序专项整治行动，打击投机炒房行为。此外，工行、农行表示未下调个人住房贷款利率，坚持房住不炒，坚决遏制房价上涨。从日本前车之鉴，刺激内需，流动性相对宽松，更易加速居民杠杆率变动。日本1975-1989年居民杠杆率提升31.1百分点，但其中  15.1  百分点是广场协议后  1986-1989  年增加。所以货币相对宽松同时，行政手段来对冲是有一定必要的。
        央行发布《2018  年第二季度货币政策执行报告》，强调要把好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕。《报告》提出，经济保持平稳发展的有利因素仍然较多，并且强调下一阶段要坚定做好结构性去杠杆工作，把握好力度和节奏，打好防范化解金融风险攻坚战，守住不发生系统性金融风险底线。
        各地土拍市场降温趋势明显。本周部分各地部分地块成交价格大幅度下降，流拍土地明显增多：一线城市本周上海共成交  4  宗地，全部底价成交。二线城市南京降温趋势明显，本周江北新区土地成交价格大幅度下降；宁波本周总  3  宗地流拍，规划建筑面积达  55  万平方米；太原市同日  8  宗地全部流拍。在今年房地产企业融资收紧，政府严厉调控楼市的背景下，房企拿地逐步回归理性。
        本周我们统计的  42  个重点城市整体成交数据环比变化-14%，同比变化-1%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化-21%/-7%/-17%；一/二/三线城市同比分别变化+18%/-2%/-5%。其中，四个一线城市北、上、广、深  环  比  分  别  变  化+12%/-13%/-54%/-0%，  北  、  上  、  广  、  深  同  比  变  化+30%/+11%/+3%/+71%。本周的二手房市场中统计的  16  个城市成交面积环比变化+3%，同比变化+12%。库存方面，本周统计的  18  城市库存去化周期为  9.6  个月，环比变化-0.1  个月，其中一/二/三线库存分别变化-0.2/-0.2/+0.2  个月。
        投资建议：这是新世界、新视野、新市场。一二线城市中长期相对看好，地产公司集中度提升趋势延续，地产股“便宜”的特征明显。持续推荐保利地产、招商蛇口、新城控股、万科  a、绿地控股，受益标的还有华夏幸福。
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格，居民去杠杆力度超预期，房地产税出台超预期。