中信证券-保利物业-6049.HK-2021年中期业绩点评：“低增速”是表象，持续成长潜力强劲-210824

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公司报告期内收入和利润都增长40%以上，且新增合约拓展强劲，社区增值服务发展成绩斐然。

公司报表净利润增速略低，其核心原因是汇兑损益等一次性因素。

公司业绩稳健增长。

2021年中期，公司实现收入51.5亿元，同比增长43.1%。

其中基础物业服务、非业主增值服务和业主增值服务收入增长分别达到37.5%、45.7%及58.0%。

公司实现股东应占利润4.9亿元，同比增长22.8%，较一些同业略低，但仍称得上稳健。

基础服务规模高速增长。

报告期内，公司三方外拓年合同金额9亿元，同比大增39%。

公司基础物管收入则同比上升38%，达到31亿元。

公司1.8亿平米住宅在管面积，1300万平商写在管面积，均在业内位于第一集团。

半年度营收6.6亿元的大物业则是公司业务成长点所在。

公司物管费有所上升，尤其三方外拓物管费显著上升，显示公司并未牺牲接盘标准。

社区增值服务增长更快，显示公司成长潜力。

2021H1公司社区增值服务增速快于基础服务，同比+58%，达到12亿元。

因此，公司社区增值服务的收入占比达到23.3%，较去年同期显著上升。

社区媒体、社区零售、社区空间管理等细分业务迅猛发展。

这说明，公司深耕社区，实现单户ARPU值不断提升。

毛利高速增长，净利润增速略低事出有因。

公司报告期毛利同比增速亦超过了40%，达到10.3亿元。

公司分项盈利能力并无明显下降，基础服务毛利率较之2020年全年明显更高。

但公司净利润率则同比明显下降，究其原因，是因为汇兑损益和融资成本等一次性因素（去年同期有外币相对记账本位币升值）。

风险因素：公司基础服务盈利能力未来仍存在下行风险。

投资建议：内生增长潜力强劲，看好公司业务未来持续成长。

我们认为，被一次性因素所掩盖的利润增速不能反映公司实际的经营情况。

2021H1公司在不融资、不并购的情况下，依靠品牌内生力量取得40%以上的收入和毛利增长。

更重要的是，40%以上增长背后是公司仍十分强劲的新签合约增速、愈发有效的深耕社区和增值服务发展前景。

此外，公司和大股东签订车位租售业务代理服务框架协议、约定2021、22、23年内应收代理费不超过3、7.5、7.5亿元，也体现了在案场代理增速放缓情况下，股东协同的潜力。

我们维持公司2021/2022/2023年EPS预测为1.58/2.11/2.81元，维持公司2022年28倍PE的目标价，即71港元/股，维持“买入”的投资评级。