中泰证券-2018年7月房地产数据点评：销售向好、资金改善、投资企稳-180815

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        投资要点
        三四线强韧性、一二线成交改善，全国销售连续反弹
        2018  年1-7  月全国商品房销量9.0  亿平米，同比增长4.2%，增速环比提高0.9  个百分点，其中7  月单月同比增速为9.9%，增幅环比扩大5.4  个百分点，单月增速亦创近一年来新高。销售额方面，2018  年1-7  月全国商品房销售额7.83  万亿元，同比增长14.4%，增速环比提高1.2  个百分点；商品房价格方面，1-7  月全国商品房销售均价同比增长9.7  个百分点，增速环比扩大0.2  个百分点。
        分区域结构来看，本月三四线楼市仍呈现较强的韧性：西部、东北地区1-7  月商品房销量增速较上月分别扩大0.5、1.1  个百分点，中部地区增速则小幅回落0.1  个百分点。展望下半年，考虑虑棚改货币化安置力度走弱和高基数效应，我们仍维持三四线销量全年温和下行的判断。
        至于一二线城市，随着供给的逐步放量（6、7  月中指统计的重点14  城推盘量同比增速分比为0%、82%），商品房成交稳步改善，从我们跟踪的重点城市高频数据来看，一线4  城、二线15  城住宅成交7  月同比增速分别为14.3%、21.8%，增速环比扩大18、27.5  个百分点；而1-7  月全国东部商品房销量降幅较上月继续收窄1.6  个百分点。在三四线温和下行、一二线稳步反弹的格局下，我们预计全年商品房销量增速在0%左右。
        全国土地市场继续回升，或来自较低能级城市贡献
        2018  年1-7  月全国房企土地购置面积1.38  亿平，同比增长11.3%，增速环比提高4.1  个百分点；1-7  月全国房企土地成交价款6619  亿元，同比增长21.9%，增速环比扩大1.6  个百分点。7  月全国土地成交与重点城市继续背离，从百城数据来看，重点的一二三线土地市场仍在降温，1-7  月百城宅地成交建面、出让金同比增速为16%、19.7%，增速环比收窄1.2、6.7  个百分点，7  月百城宅地成交溢价率环比收窄5.6  个百分点至12.1%，创2015  年下半年以来新低。
        这表明全国土地成交回升或主要来自更低能级的五六线城市贡献，但展望全年，限价令下房企项目利润率仍面临较大的下行压力、同时未来成交或将逐步走淡，随着房企拿地趋于谨慎，我们认为全国土地市场未来将渐趋理性。
        行业资金面好转，按揭利率上行趋缓
        随着近期货币政策调整和宏观资金面的好转，行业或多或少有所受益，2018  年1-7  月房企到位资金9.33  万亿元，同比增长6.4%，增速较上月提高1.8  个百分点，其中单月同比增速为17.8%，增幅环比扩大14.8  个百分点。从各项资金来源来看，个人按揭、自筹资金、定金及预收款均有所改善，个人按揭1-7  月降幅环比收窄2.6  个百分点，自筹与定金及预收款1-7  月增速环比扩大0.7、2.6  个百分点。
        从资金价格来看，据我们跟踪，近期房企境内发债利率已有所下行，7  月房企发债利率约5.3%，低于2018  年二季度的6%；从融360  数据来看，7  月全国首套房贷利率为5.67%，较6  月扩大0.03  个百分点，但环比增速继续收窄（6、7  月环比增速为0.71%、0.53%），按揭利率上行趋缓，未来见顶回落或可期。
        销售持续向好提振新开工，投资高位企稳
        2018  年1-7  月全国新开工面积11.5  亿平米，同比增长14.4%，增速环比提高2.6  个百分点，其中7  月单月同比增速为29.4%，增幅环比扩大14.4  个百分点。今年二季度以来销售的持续向好提振房企的开工意愿，同时在对下半年成交尤其三四线销售逐步转淡的预期下（2018  年上半年三四线销量占比70%），我们认为加速推盘去化正成为越来越多房企的首选（2018  年上半年三四线新开工占比69%），从而加快了行业开工的节奏。
        投资方面，2018  年1-7  月全国房地产开发投资6.6  万亿元，同比增长10.2%，增速环比扩大0.5  个百分点，其中7月单月同比增长13.2%，增幅环比提高4.7  个百分点。分结构来看，在全国土地成交连续3  个月回升前提下，我们预计7  月土地投资仍在高位（前6  月增速为55.6%、增速环比扩大3.4  个百分点，占开发投资比重为35%，7  月投资明细数据暂未公布），但随着未来土地市场降温，土地投资后续有望见顶回落；至于施工投资（前6  月增速为-5%、降幅环比扩大2.1  个百分点，占开发投资比重为65%），其与房企资金面更为相关，在7  月房企到位资金改善前提下，我们认为7  月施工投资或迎反弹，若后续房企资金端能够持续好转，见底回升的施工投资有望为下半年开发投资提供韧性支撑。
        风险提示事件：行业调控继续深化；行业流动性加速收紧等。