安信证券-中南建设-000961-业绩大跨步、利润率底部回升-180815

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        ■事件：8  月14  日，公司公告2018  年半年度报告：实现营业收入153.16  亿元，同比增长20.89%，实现归属上市公司股东净利润9.27  亿元，同比增长180.08%；实现每股EPS0.2499  元，同比增长180.16%。
        ■业绩大跨步：1）业绩大幅增长180%：上半年公司实现营业收入153.16  亿元，同比增长20.89%；实现归属于上市公司股东净利润9.27  亿元，同比增长180.08%；其中营业收入的增长主要源于报告期内结算项目较多；归属上市公司股东净利润的增长既得益于期内净利率的提升，同时受益于合作项目的利润分配带来的投资收益的增长（期内投资收益2.59  亿元，同比+454.09%，占归属上市公司股东净利润比例为28%）。2）毛利率与净利率均有改善：报告期内，公司销售毛利率22.23%，较上年同期提升5.59pct，其中房地产结算毛利率24.35%（提升6.68pct）、建筑施工毛利率12.83%（略微提升0.69pct）、物业酒店及其他毛利率35.60%（提升1.50pct）。报告期内，公司三费比例中销售费用率、管理费用率有较大提升（分别提升1.9pct、1.2pct），财务费用率下降（收缩0.7pct）；但受益于毛利率的较大改善，整体销售净利率较上年同期提升3.67pct  至6.66%。3）偿债能力强：报告期末，公司资产负债率89.86%，较上年同期提升1.86pct，但从剔除预收款后的资产负债率看，仅为41.19%，较上年同期收缩7.21pct。从期限结构上看，一年内到期的非流动负债及中短期借款占比为25.63%，较为可控。报告期末，公司在手现金191.82亿元，同比增长72.10%，货币资金/(一年内到期非流动负债+中短期借款)为130.95%，偿债能力强。
        ■预收款锁定率301.65%：1）业绩锁定强：报告期末，公司已售未结预收款921.62  亿元，同比增长73.58%（提升32.64pct），预收款/17  年营收为301.65%，预收款锁定率高。2）货源充足、补货面积/上半年销售面积为2.19：上半年公司新增项目80  个，规划建筑面积合计1138  万平方米；结合公司月销公告数据，上半年补货总成本240.64  亿元，补货均价为2114.59  元/平米，补货总价/上半年销售额为36.88%，补货面积/上半年销售面积为2.19，补货均价/销售均价为16.86%，可见公司在报告期内拿地力度较大，但补货成本相对较低。公司主要聚焦长三角、珠三角和京津冀都市圈，并对内地核心城市的战略布局进一步完善，截至期末持有项目258  个，在建开发面积合计3133  万方，未开工面积2272万方，为公司未来业绩增长奠定基础。
        ■投资建议：公司17  年以逐步引进明星经理人及管理团队，经营管理新气象，管理能力及效率逐步提升；作为深耕三四线城市的长三角区域房企，公司逐步向一、二线挺进，兼顾深耕与扩张，资源充足、销售提速。我们按照首次授予扩大股本，预计公司18-20年公司EPS  为0.52、1.00、1.31，给予“增持-A”评级，6  个月目标价7  元。
        ■风险提示：房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期