浙商证券-统计局7月房地产数据点评：70城房价上行明显，调控压力上升-180815

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        投资要点
        商品房销售面积加速增长，全国均价涨幅明显
        国家统计局公布前7  月房地产行业数据，1-7  月全国商品房销售面积接近9  亿平方米，同比增长4.2%，增速相对于上月同比扩大0.9  个百分点；商品房销售额7.83  万亿，同比增长14.4%，增速相比上个月扩大1.2  个百分点。将商品住宅的数据剥离来看，房价上行的情况更加明显。全国商品住宅价格销售均价已经连续三个月超过10%，增速显著高于整体商品房成交均价。
        70  大中城市房价上涨明显，政策调控压力加大
        根据统计局公布的70  大中城市房价指数，一二三线城市7  月新建商品住宅环比分别上涨0.3%、1.2%、1.3%，同比分别上涨0.2%、6.0%、7.5%。
        前期被限购的购房需求持续复苏以及热点城市供应持续边际改善双重因素推升销售面积增长；同时，由于宏观去杠杆的背景下，随着开发商信用债偿还及回售潮的来临，开发商资金偏紧的负面影响并没有完全消除，进而导致供给推盘的速度并没有跟上销售复苏的情况，热点城市的供需关系仍旧处于紧张的状态，导致部分城市房价仍旧面临较大的上行压力。
        虽然新开工数据持续复苏，从拿地到达到预售状态，一般需要半年到一年的时间，当期新开工面积转化为可售货源存在一定的滞后性，从目前一些城市供应数据来看，虽然有一定的推盘放量，但更多的则是老项目放弃与预售证限价博弈后，陆续低价入市的结果。而今年新开工放量主要是从二季度开始，这一部分新开工商品房达到预售状态预计要到今年年底。在供应层面放量还需等待一定时间的背景之下，更多的热点城市预计将会陆续出台调控加深的政策来抑制或者延缓需求，这一情况可能将会持续到今年年底。
        土地供应增加推升土地成交，去杠杆下持续压制溢价率
        土地方面，前7  月土地成交价款达到了6619  亿，同比增长21.9%，增速相比上个月提升1.6  个百分点。与土地成交价款加速增长形成截然不同对比的则是多地出现了流拍的现象，同时各地楼面价及土地成交的溢价率都有不同程度的下行。
        看似冰火两重天的土地市场背后依然是供需关系的不平衡导致。土地供应层面，今年前7  月，百城土地供地层面再创新高，累计供应土地规划建筑面积3.57亿平方米，同比增长37.9%。而在需求层面，开发商资金来源在今年持续紧张，再加上去年本来就是土地大年，企业在2017  年已经补充了充足的货值，开发商在拿地方面就更加的谨慎。
        但反观下半年，土地市场转冷以及溢价率的持续下行将会带来绝佳的逆周期拿地机会，在今年下半年有着充沛的资金或者具备独到的拿地优势，进行捡漏式拿地的开发商，更有机会在目前集中度提升的大背景之下弯道超车。