西南证券-保利物业-6049.HK-大物业体系加速扩张，社区增值服务持续孵化-210823

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业绩稳定增长，三大业务齐头并进。

2021H1公司实现收入51.5亿元，同比增长43.1%；毛利10.3亿元，增长40.5%；归母净利润4.9亿元，增长22.8%。

截至报告期末，公司合同管理项目总数2,178个，合同管理面积达6.2亿平，在管项目总数1,576个，在管面积4.3亿平。

公司三大业务齐头并进，物业服务营收31.4亿元，同比增长37.5%，社区增值服务营收12.0亿元，同比增长58.0%，非业主增值服务营收入8.1亿元，同比增长45.7%。

“内生+外拓”双轮驱动，物管规模持续扩张。

大股东为保利物业持续引流优质物管资源，为公司扩张提供有力支持，截至报告期末，来自保利系合约管理面积2.6亿平，占比41%，在管面积1.6亿平，占比38.1%。

公司依托出色的服务质量与品牌影响力，持续加大市场化拓展力度，期内公司新签约第三方项目的单年合同金额9.0亿元（不含续签及退场项目），其中单年合同金额千万元以上的重大项目金额占比近42.9%。

截至期末，第三方项目合同面积3.7亿平，占比59%，在管面积2.6亿平，占比61.9%。

大物业体系加速形成，三大业态并驾齐驱。

公司加速在商业及写字楼、公共及其他物业特别是城镇景区等业态的扩张，物业管理业态结构进一步优化。

截至报告期末，公司非居业态在管面积增至2.5亿平，在管规模中占比57.5%。

期内，非住宅物业的物业管理服务收入11.2亿元，同比增长71.2%，占比提升7.0pp至35.7%。

其中商写管理收入4.6亿元，同比增长49.9%，占比14.7%；公共服务物管收入6.6亿元，同比增长90.2%，占比提升5.8pp至21.0%。

社区增值服务高速增长，四大垂直产业持续孵化。

美居服务、社区零售、社区媒体、家政服务四大垂直产业持续孵化，服务能力不断提升。

垂直产业对社区增值服务贡献明显，其中美居业务收入2.4亿元，占比19.9%，社区零售收入2.9亿元，占比24.5%，社区媒体收入1.2亿元，占比10.2%，社区便民及其他服务（含家政）收入3.1亿元，占比26.0%。

盈利预测与评级：预计公司2021-2023年归母净利润复合增速为29%，考虑到公司行业内领先地位，以及对外拓展和大物业体系有较好的增长空间，维持“买入”评级。

风险提示：第三方项目拓展不及预期：增值服务业务拓展不及预期等。