国信证券-保利地产-600048-2018年中报点评：系列研报12，深耕一二线，业绩有保障-180817

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        2018  年上半年净利增长  15.1%，EPS  为  0.55  元
        2018  年上半年，公司实现收入  595.36  亿元；归母净利润  65.05  亿元，同比增长  15.1%；毛利率和净利率分别为  35.49  和  15.64%，分别较去年同期上升  4.59  和  2.49  个百分点；EPS  为  0.55  元。
        销售显著增长，扩张积极，土储丰富
        销售显著增长，深耕核心城市群：2018  年上半年，公司实现销售面积  1454  万平方米，同比增长  38%；销售金额  2153  亿元，同比增长  47%。2018  年上半年公司持续深耕一二线和核心城市群，一二线城市签约金额占比近  78%，珠三角和长三角两大核心城市群分别占比达  31%和  20%。
        扩张积极，土储丰富：2018  年上半年，公司新拓展国内项目  69  个，新增容积率面积  1510万平米，通过并购、合作等方式获取项目  45  个，占拓展项目总数的  64%。其中一二线城市拓展金额及面积占比分别为  68%和  50%，三四线城市主要聚焦于珠三角、长三角等核心城市群周边。截至  2018  年上半年末，公司共有在建拟建项目  567  个，可售容积率面积超  1.56  亿平米，拥有待开发面积  8950  万平米，其中一二线城市占比约为  61%。
        财务稳健，业绩锁定性佳
        2018  年上半年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为  67.8%；短期偿债能力保障倍数——货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为  2.9  倍，短期偿债能力优。公司  2018  年上半年末预收款为  2911  亿元，对  2018  年下半年  wind  一致预期营收的锁定度达  155%  （2018  年下半年  wind  一致预期营收=2018  年  wind  一致预期营收-已披露的上半年营收）；在满足  2018  年  wind  一致预期营收后，剩余的  1033  亿元仍能锁定  2019年  wind  一致预期营收的  43%。
        加大外延发展力度，推进管理改革创新
        2018  年上半年，公司完成收购保利（香港）控股有限公司  50%股权方案的股权交割工作，基本完成对集团境内房地产业务的整合。社区消费服务方面，保利投资顾问与业界龙头合富辉煌实施战略整合，共同打造国内销售代理行业领航者；保利物业收购湖南天创物业，实现多业态布局发展。报告期内，公司建立大运营管理机构，提高项目运营效率；整合项目拓展职能，丰富资源获取渠道；统一下属平台公司架构设置，不断提升标准化管理水平。
        销售快速增长带来业绩保障，维持“买入”评级
        在行业销售规模增速放缓的背景下，公司把握行业集中度提升的机遇，实现销售规模的快速增长。经测算，公司  RNAVPS  约为  17  元，较当前股价有  54%的空间，预计  2018、2019  年  EPS  为  1.7、2.19  元，对应  PE  为  6.5、5X，维持“买入”评级。
        风险
        若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期，或公司销售增长失速。