光大证券-中国金茂-0817.HK-首次覆盖报告：混改中迸发能量的高成长国企-180816

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        ◆混改推进释放活力，高管增持彰显信心
        2018  年  1  月，公司配售  9  亿新股给新华人寿及嘉里控股等，大股东持股比例降至  50%以下。2018  年初至今高管四次增持公司股份，耗资  2.95亿港元，平均价格约3.88  港元/股。
        ◆销售增速较高，土储充裕优质，品牌溢价明显
        2018  年1-7  月,公司累计签约789  亿元，同比+188%，增速位居行业前列；截止2018  年3  月,公司二级土储约2772  万平，一二线城市占比超九成，按年均增速25%计算基本满足未来5  年发展；“金茂”连续13  年入选《中国500  品牌价值榜》，2017  年销售均价超2.4  万/平方米，品牌溢价明显；房住不炒及生育放开大前提下，居民住房需求将更侧重品质。
        ◆资源禀赋独特，一级开发利润丰厚
        公司凭借独特资源禀赋积极参与一级开发，目前土地一级开发业务主要包括长沙梅溪湖国际新城和南京青龙山国际生态新城，随着区域开发成熟，土地价格持续提升，公司获利丰厚；2017  年至今，公司与青岛、济南、泉州、温州、武汉、长沙、河源、瑞安等多城市签署开发合作协议。
        ◆融资优势明显，财务结构稳健，利于介入并购
        2017  年末公司综合融资成本4.83%维持低位，2018  年初两次发行债券利率分别为4.99%和5.20%；2017  年末净负债率73%维持合理区间。房地产资金面紧缩情况下，融资成本优势将利于公司后续介入并购获取资源。
        ◆12  个月目标价4.59  港元，首次覆盖给予“买入”评级
        预测公司  2018-2020  年净利润分别为  52、67、80  亿元，3  年  EPS分别为  0.45、0.58、0.70  元，当前股价对应预测  PE  为6.2x/4.8x/3.9x，对应预测股息率分别为6.5%、8.4%、10.1%。公司资源禀赋独特，融资优势明显，土储优质充裕，销售增速较高，品牌溢价较高，股息率较高，综合给予  2018  年  9  倍  PE  估值，12  个月目标价人民币  4.02  元，（按照目前汇率对应4.59  港元），首次覆盖给予“买入”评级。
        ◆风险提示：
        调控深化有导致销售不及预期的可能；土地市场降温有导致一级开发土地出让不及预期的可能；汇率变化有导致汇兑损益增加的可能。