平安证券-保利物业-6049.HK-外延扩张强劲，大物业战略加速落地-210824

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事项：保利物业发布2021半年报，2021H1实现营收51.5亿元，同比增长43.1%；归母净利润4.9亿元，同比增长22.8%。

平安观点：业绩快速增长，管理规模持续扩张：公司2021H1实现营收51.5亿元，同比增长43.1%，归母净利润4.9亿元，同比增长22.8%，剔除一次性汇兑损益的核心归母净利润同比增长36.4%，收入利润如期高增。

至2021年中，公司已进驻29个省份，193个城市，在管面积4.28亿平米，合约面积6.22亿平米，保持龙头领先地位；其中一二线城市在管面积占比达87%，着力深耕优质区域。

各业务板块均衡发展，收入结构持续优化，2021H1社区增值服务收入占比、毛利占比，分别同比提升2.2个、4个百分点。

业态结构优化，大物业战略加速落地：2021H1公司非居业态快速发展，在管规模占比约57.5%；收入同比增长71.2%，物业管理收入占比同比提升7个百分点，其中商写物业、公共服务物业收入，分别同比增长49.9%、90.2%。

公司打造国资商办标杆，新签约国家信访局等标杆项目；继续深耕公服核心业态，截至2021H1城镇景区、高校教研、轨道交通三大业态物业管理收入、在管项目数量，分别于公建业态占比超60%、超50%；发力医院后勤，实现北京医院等多个医院业态标志性项目突破；探索环卫一体化产业，扩大全域服务的有效触点，接管南沙街等环卫一体化项目。

第三方拓展为规模扩张的重要驱动力，市拓聚焦非居业态：公司第三方业务规模快速扩张，2021H1第三方物业管理收入、合同管理面积分别同比提升89.9%、92.2%，新签约第三方合同项目数148个，单年合同金额约9亿元，同比增长38%。

市拓层面进一步聚焦非居业态，2021H1新增第三方非居业态单年合同金额同比增长62%，约占市拓总金额77%，同比提升11个百分点。

投资建议：公司大物业战略落地加速，市拓保持良好势头，管理结构持续优化，社区增值服务盈利能力亦有企稳回升，维持公司2021-2023年EPS分别为1.55元、1.96元、2.45元，当前股价对应PE分别为23.0倍、18.2倍、14.6倍。

公司背靠龙头房企保利地产，在管规模稳步增长；充分把握央企背景优势，持续扩大公司“大物业”版图；增值服务转型初见成效，各业态的多元化增值服务有望持续渗透。

综上我们维持“推荐”评级。

风险提示：收并购竞争加剧，优质标的估值愈高，公司收并购拓展进度不及预期；部分垂直化增值服务毛利率较低，纳入整合第三方项目需投入大量成本，盈利能力有下滑风险；公共服务领域盈利空间受限；人工成本刚性上升，物业费市场化定价机制难以实施，存盘盈利能力边际下降。