中泰证券-房地产行业周报：去化率回升，板块配置窗口期或渐临-180818

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        投资要点
        行业跟踪：
        .  一手房：成交环比增速-2.32%，同比增速12.92%（按面积）
        本周中泰跟踪的40  个大中城市一手房合计成交面积452.18  万方，环比增速-2.32%，同比增速12.92%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为0.68%，3.33%，-11.35%；同比增速分别为36.71%，12.46%，6.28%。
        .  二手房：成交环比增速-15.37%，同比增速5.60%（按面积）
        本周中泰跟踪的14  个大中城市二手房合计成交面积117.00  万方，环比增速-15.37%，同比增速5.60%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为0.98%，-26.23%，0.98%；同比增速分别为45.59%，-4.85%，-18.68%。
        .  库存：可售面积环比增速0.34%
        本周中泰跟踪的15  个大中城市住宅可售面积合计4790.93  万方，环比增速0.34%，去化周期37.48  周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为0.68%，0.52%，-1.55%。一线、二线、三线去化周期分别为42.39  周，33.05  周，35.56  周。
        .  10  个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
        根据中指监测数据，（8  月6  日至8  月12  日）重点城市（14  城）共开盘44  个项目，合计推出房源12227  套、环比上升40%，其中一线城市开盘3706  套、占比30.3%；开盘项目平均去化率达到89%，较上周上升7%，其中二线城市平均去化率为93%。
        .  投资建议：本周申万房地产指数下跌4.67%，个股方面，津滨发展涨幅居前。短期来看，我们认为板块具备估值修复基础：1、行业销售平稳：三四线楼市韧性仍较强、一二线成交稳步反弹；2、资金面现改善预期：基调从去杠杆转为稳杠杆，流动性从“合理稳定”转为“合理充裕”，信用风险扩大得到一定遏制；3、业绩较好。中期来看，随着土地市场降温，开发投资存一定的下行压力，政策放宽窗口或逐步明朗；长期来看，集中度仍将稳步提升，头部企业优势将进一步扩大，我们仍看多地产龙头，推荐：1、价值龙头：保利地产、万科等；2、存量红利：建发股份；3、REITs  标的：光大嘉宝等。
        .  风险提示：三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性大幅收紧