安信国际-星盛商业-6668.HK-深圳品牌商管公司-210824

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星盛商业是「星河系」中的商业管理平台。

兄弟公司星河地产其土地储备面积s4000万平米，主要位于在大湾区，并辐射至其他主要经济圈，2020年销售额约341亿元，全国排名第84位。

星盛在深圳排名第一位，其中最广为人知的是深圳福田星河COCOPark项目，是其标杆代表作品。

星盛2021年目标新增合约面积70万平米，我们估计营收于2025年超过22亿元。

在消费升级及发展城市商圈建设的政策支持下，我们看好星盛商业的品牌及其营运购物中心的能力，首予星盛商业「买入」评级，目标价为每股5.0港元。

报告摘要深圳高端商管公司。

星盛商业是「星河系」中的商业管理平台。

星河控股是一家城市综合运营商，旗下业务包括产业运营、地产开发、商业运营、金服资本及物管服务等，其中星盛商业是商业运营板块的业务主体。

按购物中心管理数量计算，星盛在深圳排名第一位、在大湾区排名第四位，其中最广为人知的是深圳福田星河COCOPark项目，是星盛的标杆代表作品。

星河地产是星盛商业的兄弟公司，是星河集团旗下的地产开发主体，土地储备面积s4000万平米，主要位于在大湾区，并辐射至其他主要经济圈。

星河地产于2020年销售额约341亿元，全国排名第84位。

保持市场化竞争优势。

截至2020年底，星盛商业的合约面积中，约60%来源于独立第三方业主，市场化能力处于行业领先水平。

在房地产调控的前题下，商业板块显示出其比较优势，不论在勾地上或存量改造上都有利商业项目的发展，对具品牌的商管公司的需求将有所提高，我们认为有利星盛进一步拓展。

公司可透过成立合资公司并以整租方式锁定项目管理合约。

星盛2021年目标新增合约面积70万平米，我们估计营收于2025年超过22亿元。

拥有多个产品线照顾不同商圈的需求。

2021年8月，商务部发出《城市商圈建设指南》，明确指出城市商圈是城市商业重要载体，亦是促进消费和城市经济活力的重要引擎，要加快推进城市商业提升和发展，明确划分了核心商圈、区域商圈、及社区商圈三个类别，这正好对应星盛的产品线，反映公司发展逻辑正确。

我们预期未来对营运购物中心的服务需求会愈来愈高，有利星盛未来拓展。

首予「买入」评级。

商管公司在国内消费升级的带动下，未来增长确定性和稳定性较强，资本市场给予的估值相对亦较高。

我们按照中型物管公司的平均估值，再往上o予50%作商管溢价。

我们给予星盛商业的目标价为每股5.0港元，相当于21倍2021年的预测每股盈利。

我们看好星盛商业的品牌及其营运购物中心的能力，首予星盛商业「买入」评级。

风险提示：并购增长不确定性较高；商管市场竞争加剧。