安信证券-万科A-000002-业绩稳步增长、债务结构合理-180821

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        ■事件：8  月20  日，公司公告18  年半年度报告，公司实现营业收入1059.75  亿元，同比增长51.80%；实现归属于上市公司股东净利润91.24  亿元，同比增长24.94%；实现基本每股收益0.83  元，同比增长24.94%。
        ■业绩稳步增长、已售未结资源持续提升：18  年上半年，公司实现营业收入1059.75  亿元，同比增长51.80%；实现归属于上市公司股东净利润91.24  亿元，同比增长24.94%；其中营业收入的增长主要源于报告期内房地产结转规模增加。报告期内房地产业务结转收入1006.36  亿元，同比增长48.44%，实现结算面积701.4  万方，同比上升20.2%（结算均价14349  元/平米）；从区域上看，南方区域及上海区域为结算收入贡献主力，分别占比28.85%、35.83%，但结算面积的贡献上，上海及中西部为贡献主力（南方20.89%、上海26.88%、北方23.14%、中西部29.09%）。从已售未结资源看，截止报告期，公司已售未结面积3693  万方，合同金额总计约5200.5  亿元，分别增长24.7%、25.3%，已售未结均价14082  元/平米；公司已售未结资源持续提升。报告期末合同负债（预收款）5142.85亿元，合同负债/17  年营收为211.73%，较17  年期末的167.85%提升43.88pct，业绩锁定率高。
        ■加速资金回笼、债务结构合理：1）公司坚持现金为王，报告期末在手资金1595.52  亿元，在手资金/（短期借款+一年内到期长期负债）为2.62，短期偿债能力强。除却充裕的在手资金外，公司同时加速项目销售回款，报告期末，销售滚动回款率保持在93%以上，位于行业较高水平内（若以(定金及预收款+个人按揭款)/全国销售额计算行业平均回款率，大概在56%的范围内）。2）报告期内公司资产负债率84.70%，较17  年末微升0.72pct，剔除合同负债后的资产负债率为46.47%，较17  年末收缩2.53pct（较17  年末有所改善）。期末公司净负债率为32.7%（上年同期19.61%），仍保持在行业较低水平；其中净负债率的增长主要源于（有息负债-货币资金）的增速快于净资产的增速，从绝对规模上看，（有息负债-货币资金）的规模增加（357.51  亿元）小于净资产的规模增加（448.31亿元）。从有息负债的结构看，短期借款和一年内到期的有息负债仅占26.9%，期限结构合理。有息负债中外币负债占比31.6%，即大约717  亿元，考虑当前人民币贬值带来的汇兑波动，公司适时采用套期保值工具覆盖汇率风险敞口。报告期末，公司对15.3  亿美元外币借款及债券签署了远期外汇契约，若按照1  美元=6.6  人民币计算，签署DF  管理的比例为14.08%。
        ■投资建议：我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景；看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18  年业绩继续稳步增长；预计公司18-20  年公司EPS  为2.88、3.12、3.52，维持“买入-A”评级，6  个月目标价30  元。
        ■风险提示：房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期