东吴证券-金地商置-0535.HK-业绩靓眼，期待销售回升-180823

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        事件
        金地商置公布2018  年半年度业绩：公司2018  年上半年实现营业收入17.27  亿元，同比增长40%；归属母公司股东的净利润5.99  亿元，同比增长41%，基本每股收益0.0377  元。
        点评
        结转提速，业绩大幅增长。公司2018  年上半年营业收入17.27  亿元，同比增长40%，其中物业开发收入占比77%。剔除财务报告准则变动的影响后，公司总营收增幅8470  万元，主要系公司租金及物业管理费收入增幅3830  万元，小额贷款利息收入增幅3910  万元。2018  上半年实现归属母公司股东的净利润5.99  亿元，同比增长41%，主要系公司结转提速及毛利上升所致，公司毛利率维持在41%高位，较2017  年末提升4  个百分点。
        拿地积极，销售静待放量。公司上半年销售金额159.7  亿元，同比降低29%；销售面积73.65  万平米，同比降低38%。上半年可售货值较少，叠加部分楼盘预售推迟，导致公司销售规模下降。7  月公司单月销售金额达43.4  亿元，同比增长44%，预计下半年可售货值总量有所提升，销售改善可期。公司上半年新增8  个新项目，总规划建面94.1  万平米，收购总价为95.72  亿元，平均权益成本10200  元/平米。截至2018  年6月末，公司累计土地储备达1342  万平米，同比增长11%，布局超20  个城市。从城市能级分布看，一线城市土地储备占比约21.3%。
        杠杆水平稳健，融资成本维持低位。公司上半年银行及其他贷款总额为19.86  亿元，年利率区间在3.0%至4.3%。公司净负债率40%，较2017年末提升17  个百分点，但整体仍然维持低位。
        持有物业位于核心地段，租金可观。公司旗下持有的投资物业位于核心城市核心地段，出租率高提升公司租金规模。2018  年上半年，深圳威新软件科技园第一二期、北京搜狐网络大厦及上海8  号桥项目出租率均达100%，目前在开发商业项目主要布局在苏州、南京、上海、深圳等城市的5  个新商业圈，预计竣工后商业地产板块租金收入有望超过10亿元。
        投资建议：金地商置拿地前瞻，重点布局核心一二线城市，土地储备充沛且成本较低，目前土地储备规模接近1400  万平米。受推盘结构影响公司销售增长有望提速。同时公司还在核心城市持有大量优质物业，同时还有大量在建物业，未来租金收入将持续提升。我们预计2018-2020年公司EPS  分别为0.19、0.25、0.32  元人民币，对应PE  分别为3.4、2.6、2.1  倍。
        风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；企业运营风险（人员变动、施工、拿地等）；汇率波动风险。