天风证券-旭辉控股集团-0884.HK-销售保持高速增长，积极扩充土地储备-180822

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        事件：公司公布中报，2018年上半年，公司实现营业收入人民币184.2亿元，同比增长64.0%，核心净利润人民币24.5亿元，同比增长59.0%。  
        销售增速保持高位，布局均衡风险分散  
        2018年上半年，公司实现合同销售额人民币660.3亿元，同比增加40%，实现合同销售面积431.2万平方米，同比增长68%，合同销售均价约为人民币15300元/平方米。2018  年上半年，公司销售遍布25城市，按城市能级分，一、二、三线城市销售金额分别占比6%，80%，14%，公司销售主要仍集中于二线和准二线城市。按区域份，长三角、中西部、环渤海、华南地区的销售金额分别占比54%，24%，18%，4%，公司提升中西部及华南占比，布局更均衡，风险更分散。2018H1，公司销售现金回款率超过80%，回款率明显高于同业。公司18年销售目标1400亿元，前7个月目标完成度56%，我们预计货量将集中在下半年推出，有望超额完成目标。  
        积极扩充土地储备，增加三线城市占比  
        2018年1-7月，公司新获取72宗地块，合计总建筑面积达955万平方米，同比增加58%；新增货值约人民币1800亿元，同比增加45%；权益地价为人民币347亿元，权益比例58%，楼面价约6276元/平方米，楼面均价/销售均价约为41%。18年公司拿地以二线为主，占比54%，一线城市拿地占比7%，三线及其他城市占比39%，较17年+32pct，公司调整土储结构，加大在准二线、强三线城市布局。截至2018H1，公司共有约4040万平方米的土地储备，总体平均土地成本（不包括香港项目）约6,500元/平方米，货值约人民币6500亿元，货量充足，为公司未来销售高速增长提供了保障。  
        "房地产+"战略，积极开拓新增长点  
        旭辉"房地产+"战略全面开启，主要包括商业管理、物业管理、长租公寓、EPC（住宅产业化）、教育、工程建设和基金管理等。其中，物业管理的平台为永升物业，根据公司官网，截止17年底，公司物业管理业务已进驻37个城市，管理面积突破4000万方。公司的长租公寓业务品牌为旭辉领寓，根据公司官网，截止2017年底，公司长租公寓已布局16座城市、签约2万间房源，根据旭辉领寓官网，17年底，公司长租公寓储架式权益类REITs成功获批30亿，为中国民企长租公寓首单，并在18年8月成功发行首期2.5亿。同时，强强联合打造房地产业生态圈，通过房地产平台资源，整合垂直服务商，内容提供商。  
        多渠道融资，成本可控，财务稳健  
        2018H1，公司实现营业收入人民币184.2亿元，同比增长64.0%；核心净利润人民币24.5亿元，同比增长59.0%；毛利率和核心净利率分别为33.7%及13.3%。公司业绩大幅增长的主要原因是（1）公司房地产结算收入增加、（2）合营及联营公司业绩增长、（3）核心净利率维持稳定。截止2018H，公司境内债务总量占比56%，境外债务占比44%。按债务期限看，一年以上到期的债务占总债务的比重为79%，一年内到期的债务占比为21%。公司融资成本保持低位，2018H1加权债务成本仅5.3%，较2017年底仅提升0.1百分点。相对较低。2018年公司加大拿地力度且权益比例提升，使得净负债率较17年末提高21pct至72%，预计18年底将下行，负债率水平整体仍处于可控范围。  
        投资建议：公司可售资源充足，2018、2019年可销售资源约人民币2600、4500亿元，为业绩持续增长提供保障。公司18年销售目标人民币1400亿元，前7个月目标完成度56%，我们预计货量将集中在下半年推出，有望超额完成目标。公司2018-2020EPS预计为人民币0.81、1.04和1.29元，对应PE为6.1X、4.76X、3.84X，6个月内目标价8.2港元，维持"买入"评级。  
        风险提示：销售情况不及预期，重点布局区域调控加码。