招银国际-龙湖-0960.HK-租赁业务势头强劲-180823

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        中期核心盈利增长31％。今年上半年，龙湖收入和净利润分别增长45.9％至271  亿元人民币（下同）和23.3％至54  亿元。收入增长的主要原因是1）结转面积增加55％至219  万平方米，及2）租金收入增长62.8％。上半年毛利率维持在37.1％。由于业务扩张，18  年上半年SG＆A  费用占收入比例增加2.1  个百分点至9.8％，拖累息税前利润率下降2.4  个百分点至28.7％。不计特殊项目，1H18  核心盈利增加31.4％至37.3  亿元。
        1H18  销售疲软。公司上半年合约销售额及面积分别增长4.8％至971  亿元及5.7％至625  万平方米，完成全年销售目标的48.6％。公司在2017  年实现销售大幅增长后，在1H18  的可售资源相对不足。但公司将在下半年加快推进销售工作，启动110  个重点项目。这110  个重点项目总货值达2,000  亿元，其中约78％位于一线和二线城市。这将有助于龙湖实现全年2,000  亿元的销售目标。
        经常性收入是亮点。受惠于经营良好的购物中心和新的长期租赁公寓，上半年租金收入激增62.8％至18.5  亿元。龙湖26  家在营运的购物中心的客流量在18  年上半年达到1.9  亿，同比增长41％。截至2018  年6  月，约有258  万平的购物商场开业运营，出租率达97.0％。此外，未来30  个月将另外有18  座购物中心落成，新增加191  万平的出租面积。此外，公司致力于成为业内领先的租赁公寓运营商。18  年上半年，冠君公寓的租金收入为1.39  亿元，业务覆盖全国32  个城市，业内排名前三。
        稳健的资产负债表有助规模扩张。截至2018  年6  月，公司净负债比率为55％。现金及短期债务分别为421  亿元和128  亿元。我们相信目前健康的财务状况将会有助公司长期发展。上半年，公司新购42  块新土地，总建面898  万，平均地价4,849  元/平。截至2018  年6  月，公司总土储达6,663  万平，权益土储4,552  万平。龙湖的业务已经覆盖包括香港在内的38  个城市。
        估值合理。截至2018  年6  月，公司已售未结转金额达2,057  亿人（或1283  万平），盈利增长的能见度高。我们分别上调2018-2019  年盈利预测26.0%和7.5％至162  亿元和161  亿元。此外，我们将18  年底预测每股资产净值由29.87  港元上调至30.97  港元，以期反映土储的增加但人民币贬值的影响。因此，目标价从18.96  港元上调至21.68  港元，相当于30％的折让。维持持有评级