招银国际-中国海外发展-0688.HK-储备充足-180824

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        上半年核心利润基本持平。  18  年上半年，公司收入增长1.9％至874  亿港元(下同)，净利润增长7.2％至232  亿元。上半年毛利率较去年同期提升5.2  个百分点至36.3％。由于中海外在今年上半年缺乏收购合营公司重估收益(17  上半年获利21.4  亿元)，引至其他营业收入下跌64.9％至14.2  亿元。此外，SG＆A  费用对收入的比从去年同期的2.7％上升至今年上半年的3.2％，进一步削弱了利润率。撇除投资物业的重估收益，核心盈利增加1.3％至192  亿元。
        2018  年销售目标2,900  亿元。今年上半年，公司合约销售额增长18.5％至1,509  亿港元，销售面积增长8.6％至847  万平。受限购和限签影响，合同销售速度略有放慢。公司将于下半年加快推盘节奏，以完成全年2,900  亿元的销售目标，相当于增长25％。截至2018  年6  月，已售未结转金额达1,788  亿元，增长24.3％；相当于873  万平的待结转面积，增长19.8％。
        权益土储5,843  万平方米。今年上半年，公司共收购了26  块土地，权益建面664  万平，权益总地价为460  亿元。公司期待下半年将出现更好的机会来补充土地。截至2018  年6  月，公司总土储(除去中海宏洋)达6,940  万平，权益土储5,843  万平方米。截至2018  年6  月，中海宏洋(公司持有38.3％权益)拥有权益土储1,840  万平。
        租金收入增长46％。目前，公司在运营的投资物业共63  个，总租赁面积为259  万平。经常性收入(租金+酒店)增长46.0％至20.3  亿元。公司目前是中国最大的单一办公楼开发商之一，拥有38  栋写字楼和223  万平的可出租面积。另外有17  个办公楼(147  万平)在建、15  个办公楼(210  万平)正在规划。此外，公司还拥有“Officezip”品牌的共享办公室，遍布北京、上海、成都、济南和武汉。
        安全的杠杆水平。截至2018  年6  月，公司净负债比率为28.1％，现金余额及债务总额分别为1,279  亿元和2,055  亿元。其中53.7  亿元的银行借款和170.2  亿元的应付票据将于未来6  个月到期偿还。公司可以适当增加杠杆以确保未来增长动力。
        上调评级至买入。公司管理层透露，18  年底将有6,000  亿的可售货值，未来增长可期。我们上调2018  年盈利预测14.3%至443  亿、2019  年盈利预测3.2%至465  亿。此外，我们上调2018  年底每股净资产净值预测由41.08  港元至45.05  港元。因此目标价由26.07  港元上升至29.08  港元，相当于30%的折让。潜在升幅为19.8%，因此上调评级至买入。