光大证券-彩生活-1778.HK-2018年中报业绩点评：万象美并表带动业绩显著提升-180823

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        ◆业绩增速超盈喜预告
        公司1H18  收入同比增长135.3%至17.5  亿元人民币，主要由于收购万象美并表导致包干制物业服务收入增加7.7  亿元至12.0  亿元，物业管理服务收入占比83.5%。毛利率同比下降10.2  个百分点至35.3%，亦主要源自于万象美（包干制）并表令物业管理服务板块毛利率同比下跌6.1  个百分点至30.3%。毛利润同比增长82%至6.19  亿元人民币。期内收购万象美使得无形资产摊销增长5460  万元以及融资成本上升约1.0  亿元，该等不利因素均被经营杠杆上升所抵消。归母净利润同比增长74.1%至1.75  亿元人民币。受发行股份摊薄影响，中期EPS  同比增长40.6%至10.1  分人民币。期末银行结余及现金共计人民币29.9  亿元。
        ◆万象美并表推动平台服务面积快速扩张
        期末公司平台服务面积达9.81  亿平米。其中自管面积较17  年末增长0.48  亿平米至4.84  亿平米，服务社区数量增至2555  个。合作面积较17  年末增长0.33亿平米至4.97  亿平米，通过小股操盘与64  家企业达成战略同盟。而自管面积增量主要来源为万象美。期末在管面积同比增长15.1%至3.33  亿平米，其中包干制及酬金制分别同比增长约0.6  亿平米/10  万平米。随着服务面积的扩张，公司平台注册用户数达1451  万，活跃用户数达380万。
        ◆核心产品推进平台化战略实施，带动增值服务快速增长
        期内公司增值服务板块收入同比增长91.7%至2.12  亿元人民币，毛利率71.8%，分部溢利实现1.5  亿元，占公司分部溢利比率提升5.7  个百分点至35.8%。核心产品“彩富人生”及“彩生活车位”成为成长支撑。“彩富人生”累计成交金额15.1  亿元，投资久期由5.6  个月延长至9.4  个月。“彩生活车位”期内实现销售2380  个，推动租赁及协销板块收入同比增长342.4%至0.47  亿元。2018  年3  月，旗舰产品“彩惠人生”推出，3  个月累计成交32.4  万单，将有助于公司实现物业费议价能力的提升，培育增值业务的成长机会。
        ◆维持目标价8.62  港元，维持“买入”评级
        我们维持2018-2020  经调整EPS(剔除期权激励费用)  0.40/0.52/0.64  元。维持基于DCF（g=1.5%,  WACC=9.81%）目标价8.62  港元，分别对应18/19  年19x/14x  PE，维持“买入”评级。
        ◆风险提示：增值服务增长速度低于预期；人工成本快速上升。