中泰证券-光明地产-600708-2018年中报点评：销售业绩表现亮眼，夯实主业多元发展-180826

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        投资要点
        公司2018  年上半年实现营收64.36  亿元，同比增长8.38%，归属上市公司股东净利8.35  亿元，同比增长220.71%，EPS0.37  元。
        盈利能力提高致业绩大幅增长，销售表现亮眼
        上半年公司净利增速大幅增长，一方面是去年同期基数较低（去年87%净利集中在下半年），另一方面是毛利率及管控效率提升：1、随着近两年行业回暖期成交项目陆续结转，报告期地产业务结算毛利率同比扩大22.45  个百分点至40.72%；2、公司管控效率进一步提升，报告期内公司销售管理费用率为2.70%，同比收窄0.32  个百分点。
        销售方面，公司2018  年上半年实现销售额135.95  亿元，同比增长28.73%，实现销售面积107.01  万方，同比下降1.86%，其中二季度实现较高增长，18年Q2  销售额、销售面积增速分别为49.6%、22.2%。展望下半年，公司可售货值充裕（上半年新开工198.7  万平，同比大涨204%），其中长三角是供应主力，叠加目前一二线成交反弹趋势，我们认为全年有望250  亿元的销售目标。
        多元化方式拓展资源，财务结构进一步优化
        报告期内，公司充分整合各方资源优势，除招拍挂方式外，积极通过兼并收购及同业合作等多种方式拓展资源，2018  年上半年新增土储面积76.09  万方，同比增长1187%。从拿地结构来看，上半年新增土储接近80%仍位于长三角（按金额）。公司未来将逐步形成上海占50%、江浙长三角占25%、全国其他重点城市占25%的基本布局。
        由于公司拿地相对积极，上半年公司杠杆率有所提升，18  年中期末净负债率为160.81%，较17  年末扩大27.46  个百分点。融资方面，报告期内公司积极探索融资创新渠道，继去年成功发行8.8  亿元CMBS  之后，上半年成功注册35  亿元永续中票且已成功发行第一期6  亿元；近期成功注册8  亿元中票、与太平洋资管合作设立4.3  亿元的债权投资计划；同时大股东及关联方拟在年内提供不超204  亿元的借款支持，从而为企业未来发展提供资金支持。
        积极探索转型，加速多产业协同整合
        公司除了地产外横跨多个业务板块，在集团资源支持下，公司将积极利用现有多元产业优势，培育企业新的增长点，促进产业间协同发展，如：1、商业平台。公司积极寻求优质商业资源整合协同的市场机会，以城市服务、社区活动为重心，以线上的轻资产链接线下重资产的实体支撑；2、冷链物流。以产业和园区为载体，通过冷链、冷库、配送、贸易的有机结合，激发物流板块的活力；3、物业管理。公司利用现有的品牌口碑、经营社区和资源优势，将升级服务资源作为发展基石，通过整合线上线下资源共同发展，扩大物业品牌影响力。
        盈利预测与投资评级
        公司发展迅速，2018  年上半年销售保持高增长，而冷链物流业务具备较大的发展空间。公司土储丰富，以上海为核心，积极向周边二三线城市拓展。我们预计18/19  年EPS  为0.84  元、1.01  元，对应PE  倍数为4.92x、4.09x，维持“买入”评级。
        风险提示事件：公司销售不达预期、行业调控及流动性继续收紧等。