华泰证券-新城控股-601155-业绩稳健高增，商业成效显著-180825

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        2018H1  净利增长123%，维持“买入”评级
        2018H1  公司实现营业收入157.6  亿元，YoY+39.1%；实现归母净利25.4亿元，YoY+122.8%；实现扣非后归母净利20.0  亿元，YoY+104.3%；加权平均净资产收益率较2017H1  提升4.5pct  至12.0%。总体业绩略超预期，维持2018-2020  年  EPS  3.70、4.94、6.26  元的盈利预测和“买入”评级。
        2018H1  销售金额跃居行业前10，新会计准则无碍合同负债高增
        2018H1  公司实现合同销售额953.1  亿元，YoY+94.2%，操盘项目资金回笼率达86.8%。销售金额位居克而瑞全国榜单第8  位，较去年同期提升8位。报告期公司实现结算金额220.6  亿元（含合作项目），其中并表口径结算收入146.1  亿元，YoY+34.8%，结算毛利率同比增加1.8pct  至36.6%。表外项目实现投资净收益6.9  亿元，2017H1  仅为0.5  亿元。新的收入确认原则下公司业绩释放速度有所加快，但是报告期末合同负债相比2017  年末的预收账款依然大幅增长54.4%至784.7  亿元，我们预计未来短期公司业绩依然具有高增长的基础。
        全国布局基本成型，土储结构持续优化
        2018  年H1  公司新增土储总建面2073.9  万平，期末在建项目197  个，在建项目总建面4558.1  万平，全口径项目储备总可租售面积8834.7万平，未签约建面6171.8  万平。公司已基本实现“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的均衡布局战略，土储结构持续优化，一二线占比稳步提升。充裕的货值预期为公司业绩高速增长，站稳行业第一梯队打下坚实的基础。
        2018  计划新开18  座吾悦广场，商业、住宅协同效应持续深化公司
        2018  新开业新城吾悦广场3  个，已开业吾悦广场共计26  个，已开业面积共计252.1  万方，YoY+70.8%，2018H1  实现租金及管理费收入8.8  亿元，YoY+154.9%，出租率达98.3%。报告期末在建及拟建吾悦广场共计54  个，公司计划在2018  年度内完成18  座吾悦广场的开业。
        我们认为吾悦广场的快速发展在给公司提供稳定现金流的同时预期为商业住宅综合体项目的拓展创造便利条件，持续发挥土地成本的优化作用。
        住宅+商业双轮驱动，维持“买入”评级
        公司齐聚限制性股票激励、“新城合伙人”跟投制度、“共创、共担、共享”计划、“竞创百亿”计划等多重激励措施，待结转和可售资源较为充裕，业绩具备高增长基础，维持公司2018-2020  年EPS  3.70、4.94、6.26  的盈利预测。参考可比公司18  年估值均值7.8  倍PE，考虑到公司高增长预期，给予公司2018  年8–9  倍PE  估值，目标价29.60-33.30  元（前值44.40-51.80  元），维持“买入”评级。
        风险提示：商业地产扩张影响资金回报周期；重点布局城市调控政策超预期。