招银国际-禹洲地产-1628.HK-憧憬下半年销售提速-180828

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        上半年核心利润增长25.9％。  18  年上半年，公司收入增长27.5％至92.4  亿元(人民币,下同)，净利润增长62.8％至12.8  亿元。毛利率下降1.5  个百分点至31.5％。此外，期内联营及合营公司录得盈利3.97  亿元，而去年同期则是亏损5,000  万元。由于有效税率从17  年上半年的58.4％降至18  年上半年的47.7％，净利润大幅增长62.8％。除去投资物业重估等其他非现金项目，核心利润增长25.9％至11.6  亿元。
        前7  个月完成40％的销售目标。上半年，公司合约销售额达到215  亿元，与去年同期基本持平。销售面积为158  万平，平均售价达13,623  元/平。长三角和海西区域分别贡献了48.9％和23.4％的合同销售额。今年前7  个月，公司合约销售额达245  亿元，完成全年销售目标600  亿元的40％。公司在18年总可售货值达920  亿元，其中65％，相当于705  亿元的可售资源将于下半年推出，主要位于在南京、苏州和合肥，因此管理层仍然有信心实现全年目标。
        土地储备达1,725  万平。上半年，公司补充了17  块土地，总建面244  万平，权益建面136  万平，新购土地平均地价为4,933  元/平方米。  今年1  月，公司宣布将向沿海家园（1124  HK，NR）购买7  个项目，交易于8  月23  日全部完成。收购项目包括4  个待售项目和3  个尚未开发的项目，权益建面为311万平，可售货值超过400  亿元。由于部分收购项目已经处在销售阶段，因此完成收购将立刻对公司销售产生贡献。截至2018  年6  月，公司土地储备总量达到1,725  万平，其中长三角占41.8％，环渤海占24.1％，海西占21.6％。
        短期可能面临压力。公司平均融资成本从17  年的6.02％攀升至18  年上半年的6.52％，而净负债比率则从17  年底的57.7％上升至今年年中的63.0％。若假设所有公司债券于2018  年回售，公司将面临100  亿元的债务到期。我们认为下半年销售提速，将明显缓解公司短期压力。
        下调目标价。由于有效税率假设降低，我们将2018  年盈利预测上调10.7％至39.5  亿元，核心盈利预测由35.7  亿元上调至38.8  亿元。但我们将18  年末的预测每股资产净值从10.62  港元下调至9.33  港元，以反映人民币贬值和房地产市场收紧带来的负面影响。因此，目标价从6.00  港元下调至5.60  港元，相当于折让40％。维持买入。