光大证券-绿城服务-2869.HK-2018年中报业绩点评：业务多元发展维持增长势能-180827

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        ◆内生增长动力强劲，盈利能力维持
        公司1H18  实现收入29.2  亿元人民币，同比增长32.9%。其中物业服务/园区服务/咨询服务增速分别为31.%/45.0%/24.5%，占收入比重分别为68.8%/17.5%/13.7%。期内毛利率同比提升0.2  个百分点至34.3%，其中物业服务及咨询服务毛利率有所上升，而园区服务板块因业务发展节奏毛利率同比下降5.6  个百分点至30.2%。本期归母净利润为2.29  亿元人民币，同比增幅为29.1%，净利率7.8%，中期EPS  为0.08  元人民币。
        ◆基础物业板块稳健增长，非住宅收入占比提升
        截止期末，公司在管面积同比增长28.3%达1.5  亿平米，较2017  年末净增长0.13  亿平米；储备面积同比增长19.2%至1.6  亿平米，较2017  年末净增长0.10  亿平米。期内平均物业费（元/月/平米）由1H17  的3.09  元提升至3.13元。期内基础物业板块主要依靠内生增长方式。区域分布占比未有较大变化。而在业务结构中，非住宅业态尽管在管面积占比较同期相若，但物业管理收入占比由同期21.6%提升至30.9%。显示期内非住宅板块发展提速，为板块整体增速及盈利能力提供良好支撑。
        ◆咨询服务增速回升，园区服务仍处于业务培育阶段
        本期咨询服务及园区服务板块分别占公司整体毛利比率为28.4%/28.1%，增值服务板块依然是盈利的主要来源。期内咨询业务增速回升至自2015  年以来的高位，显示业务转型取得成效。而园区服务业务增速及毛利率均出现下滑：1）分部最大收入子板块资产管理服务受到地产调控政策影响，增速大幅放缓至28.3%，毛利率也由34.9%下降至28.5%。2）文化教育板块依然处于投放期，期末自营教学点提升至30  个，预计本年末将达50  个左右。3）空间服务板块逐渐释放业务整合成果，广告运营产品开始外拓。尽管业务结构转变令毛利率由75.8%下降至46.7%，但板块收入取得快速增长（+182%yoy）。
        ◆维持目标价7.66  港元，维持“买入”评级
        公司收入结构呈现较为均衡的多元化格局，其成长性状态具备多重支撑。我们维持2018-2020  年EPS  0.18/0.24/0.30  元。维持基于DCF（g=2.0%，WACC=12.39%）目标价7.66  港元，分别对应2018/2019  年37x/28x  PE，维持”买入”评级。
        ◆风险提示：竞争激烈项目拓展速度放缓；增值服务拓展不及预期