招银国际-禹洲地产-1628.HK-憧憬二季度销售提速-180828

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        上半年核心利润增长  25.9％。  18  年上半年，公司收入增长  27.5％至  92.4  亿元(人民币,下同)，净利润增长  62.8％至  12.8  亿元。毛利率下降  1.5  个百分点至  31.5％。此外，期内联营及合营公司录得盈利  3.97  亿元，而去年同期则是亏损  5,000  万元。由于有效税率从  17  年上半年的  58.4％降至  18  年上半年的47.7％，净利润大幅增长  62.8％。除去投资物业重估等其他非现金项目，核心利润增长  25.9％至  11.6  亿元。
        前  7  个月完成  40％的销售目标。上半年，公司合约销售额达到  215  亿元，与去年同期基本持平。销售面积为  158  万平，平均售价达  13,623  元/平。长三角和海西区域分别贡献了  48.9％和  23.4％的合同销售额。今年前  7  个月，公司合约销售额达  245  亿元，完成全年销售目标  600  亿元的  40％。公司在  18年总可售货值达  920  亿元，其中  65％，相当于  705  亿元的可售资源将于下半年推出，主要位于在南京、苏州和合肥，因此管理层仍然有信心实现全年目标。
        土地储备达  1,725  万平。上半年，公司补充了  17  块土地，总建面  244  万平，权益建面  136  万平，新购土地平均地价为  4,933  元/平方米。  今年  1  月，公司宣布将向沿海家园（1124  HK，NR）购买  7  个项目，交易于  8  月  23  日全部完成。收购项目包括  4  个待售项目和  3  个尚未开发的项目，权益建面为  311万平，可售货值超过  400  亿元。由于部分收购项目已经处在销售阶段，因此完成收购将立刻对公司销售产生贡献。截至  2018  年  6  月，公司土地储备总量达到  1,725  万平，其中长三角占  41.8％，环渤海占  24.1％，海西占  21.6％。
        短期可能面临压力。公司平均融资成本从  17  年的  6.02％攀升至  18  年上半年的  6.52％，而净负债比率则从  17  年底的  57.7％上升至今年年中的  63.0％。若假设所有公司债券于  2018  年回售，公司将面临  100  亿元的债务到期。我们认为下半年销售提速，将明显缓解公司短期压力。
        下调目标价。由于有效税率假设降低，我们将  2018  年盈利预测上调  10.7％至39.5  亿元，核心盈利预测由  35.7  亿元上调至  38.8  亿元。但我们将  18  年末的预测每股资产净值从  10.62  港元下调至  9.33  港元，以反映人民币贬值和房地产市场收紧带来的负面影响。因此，目标价从  6.00  港元下调至  5.60  港元，相当于折让  40％。维持买入。