国盛证券-保利地产-600048-业绩微增毛利率承压，土储等量拓展适度下沉-210825

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事件：8月23日，公司发布2021年半年报。

业绩小幅增长，毛利率承压。

公司上半年实现营业总收入899.7亿元，同比+22.1%；归母净利润103亿元，同比+1.7%；归母净利率11.4%，同比-2.3pct。

公司利润增幅远低于营收增幅，主要由于：（1）毛利率下降：综合毛利率32.5%，同比-3.2pct；开发业务扣除土增税后毛利率26.7%，同比-2.1pct，未来随着公司高价地陆续进入结算周期，公司毛利率将继续承压；（2）投资净收益占收入比重降低0.8pct至2.1%；（3）少数股东损益占净利润比重提升5.9pct至29.9%。

截至报告期末，公司预收账款+合同负债4431.5亿元，覆盖去年结算收入2倍，可支撑未来收入增长。

销售额同增27%，38核心城市贡献77%。

公司上半年实现签约金额2851.9亿元，同比+27%；签约面积1671.3万方，同比+12%，销售规模维持行业前五；销售均价17064元/平方米，同比+13.4%。

城市深耕效果显著，38个核心城市贡献销售77%，长三角和珠三角的签约占比53%，其中广州、佛山超200亿，南京、东莞、上海超100亿。

公司上半年新开工面积2781万方，同比-3%，已完成年初开工计划的57%，较去年同期-10pct；竣工面积为1415万方，同比+17%，达到年初竣工计划的35%，较去年同期-1pct。

坚持面积口径等量拓展，加大强三线布局力度。

公司上半年拿地金额963亿，同比+17.4%，投销比33.8%；拿地面积1651万平方米，同比+67.8%，投销比98.8%；平均楼面价5833元/平，同比-30%，占当期销售均价34.2%；拓展权益比提升6pct至71%。

公司上半年加大了在三线城市的投资力度，一二三线拿地金额占比分别为13.1%、49.1%和37.7%，较去年全年分别-6.8pct、-2.7pct、+9.4pct，且主要分布在长三角（金额占比28.5%）、成渝（14%）、京津冀（13%）等核心城市群。

截至报告期末，公司待开发+在建土储面积21321万方，同比+7.8%，测算得到调整后土储面积15050万方，大约可以覆盖2020年全口径结算面积的5.8倍。

（*调整后土储面积=（待开发面积+在建面积）*（可售容积率面积/总建面））财务稳健，实控人和高管增持彰显信心。

截至报告期末，公司综合成本仅4.7%，处于行业低位；净负债率58.7%，剔除预收账款的资产负债率67.6%，现金短债比2，均为红线内；现金流管理优秀，上半年实现回笼金额2556亿元，回笼率89.6%。

2021年8月4日，公司实控人保利集团增持50万股，占总股本0.0042%。

且拟在未来6个月内继续增持，累计增持比例不低于0.0042%、不超过2%。

同时新上任董事长刘平先生及全体高管人员计划在未来6个月内增持公司股份，合计金额不低于800万元、不超过1500万元，增持价格不超过15.06元/股（超出8月4日收盘价51%）。

彰显对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可。

投资建议：我们预测公司2021/2022/2023年收入增速为12.6%/14.9%/12.5%，归母净利润为304.3/330.8/367.7亿元，增速分别为5.1%/8.7%/11.2%。

2021年动态PE为4.63x，维持“买入”评级。

风险提示：结算进度不及预期，毛利率下降超预期，行业及融资政策收紧超预期。