中信证券-旭辉永升服务-1995.HK-2021年中报点评：管理和组织适应规模和业务的新边界-210825

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公司增长再超预期，源自公司保证服务品质前提下，丰硕的外拓成果和几乎翻倍的社区增值服务成长。

在成绩背后，则是无远弗届的空间服务行业，和公司在管理和组织方面动态再造。

业绩增长超市场预期，业务结构进一步优化。

2021年上半年，公司实现营业收入20.59亿元，同比增长53.1%；实现归母净利润2.83亿元，同比增长65.3%。

其中，物业管理/社区增值/非业主增值服务营业收入分别达11.47/5.20/3.91亿元，同比增长43.1%/99.6%/38.4%，占总收入比例分别为55.7%/25.2%/19.1%。

服务家庭数增长、“自营”+“联营”双模式下多样化产品市场渗透率的不断提升带来了社区增值服务的快速增长，进一步优化公司业务结构。

政策退坡，社区增值服务先规模后盈利，综合毛利率略微下滑。

公司综合毛利率为29.9%，较去年同期下降0.8个百分点。

分业务来看，物业管理/社区增值/非业主增值服务毛利率分别为23.5%/46.5%/26.6%，较去年同期变动为-1.3/-7.3/+0.8个百分点，物业管理毛利率下滑主要系社保减免政策退坡；社区增值服务毛利率下滑主要系房修、美居、租售等新业务BU处于成长期，毛利率相对较低。

公司也着力推进工程板块BU化，进一步丰富平台生态。

推动管理和组织的更新，依托科技，实现有质量的规模扩张。

最能动态再造组织管理架构的公司，方能适应从小到大的变化，保证规模、满意度和盈利的统一。

公司在高层腾笼换鸟，给予中层成长空间和培训机制，关怀基层，加强增收。

公司推行新BU组织，新BU报告期收入增幅普遍超过100%。

科技也是体系化发展关键工具。

我们认为公司能依托霖久科技平台提高效率，减少服务瑕疵。

全业态高质量外拓，增速不减，潜力不减。

公司报告期三方外拓饱和合同收入5.9亿，同比增长高达66%，业态既涵盖增量和存量住宅，也包括商写、公建、城市服务等全业态领域。

报告期末，公司合约面积为2.19亿方，同比增长约53.4%；在管面积达1.30亿方，同比增长约68.4%，增速在业内领先。

报告期末公司来自旭辉集团的在管面积仅占公司总在管面积的18.5%。

另外，公司也透过战略合作和并购，进一步提升发展潜力。

风险因素：在行业竞争格局初步固化的情况下，公司虽较之长尾企业优势明显，但在规模和密度方面较之头部公司差距无法缩小的风险。

投资建议：水大鱼大，成长皆为序章。

物业管理行业在政策支持之下，边界快速扩张。

物管行业的资源配置和组织更新能力，恰逢缺乏规模竞争对手的垂直细分赛道，可能孕育出和海外截然不同的新城市空间社会服务供给体系和基层网格运转秩序。

这时，公司在组织和管理上的动态优势，在外拓方面的进取精神，都足以推动公司持续成长，日新月异。

我们维持公司2021/2022/2023年EPS预测为0.38/0.57/0.78元/股，给予公司2022年30倍PE估值，维持20.5港元目标价，公司当前股价15.9港元/股，维持公司“买入”的投资评级。