西南证券-旭辉永升服务-1995.HK-四轮驱动规模高增，BU模式助力社区增值服务-210825

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超指引完成业绩目标，“622”收入结构稳定。

2021H1公司实现收入20.6亿元，同比增长53.1%，归母净利润2.8亿元，同比增长65.3%。

收入结构不断优化，盈利质量高，基础物业、社区增值、非业主增值三项收入占比为55.7%、25.2%、19.1%。

公司整体毛利率保持平稳，较2020年同期小幅下降0.8pp至29.9%，净资产回报率（ROE）提升0.8pp至20.7%。

四轮驱动规模高增，外拓能力卓越。

公司在管面积1.3亿平，合约面积2.2亿平，分别同比增长53.4%和68.4%。

公司通过四轮驱动实现面积扩张，新增签约超4000万方，饱和收入超10.5亿。

1）母公司支持：旭辉集团为TOP14地产商，总土储6,818万方，上半年为公司提供514万方优质项目，平均单价超过3元/平方米，饱和收入约2亿。

2）招投标：依靠服务质量、品牌口碑、多元渠道等综合竞争实力赢得竞标合同。

3）战略合作：与政府国企、区域地产开发商达成战略合作，目前合作开发商超30家；上半年招投标、战略合作共新增3250万方，外拓饱和收入5.9亿元，同比增长65.5%。

4）战略并购：收购华熙五棵松物业50%股份、上海星悦物业90.1%股权以及山东鑫建物业70%股权，增加面积250万方，年化约2.5亿饱和收入。

期末第三方在管面积占比81.5%。

深耕核心城市，拓展全业态布局。

公司签约面积一二线城市布局超过65%，长三角为中心的东部、环渤海为中心的北部经济发达区域面积占比达74%。

公司进行重点城市深耕，约13个城市签约面积分别超500万方，其中4个城市签约面积超1,200万方。

公司注重住宅与非住宅物业均衡发展，覆盖十大业态城市服务，在管非住宅面积占比约32.7%，收入占比约40.0%。

BU模式推动增值服务发展，科技赋能提升管理效率。

2021H1社区增值服务收入大增99.6%至5.2亿元，占比25.2%。

公司采取“自营+联营”双模式，上半年BU业务成功探索租售模块，房修、美居、租售三个BU板块分别实现收入1.2/1.7/1.5亿元，同比增长125.0%/158.5%/148.7%，工程业务BU化拟于下半年完成。

公司依托霖久科技实现完整科技服务体系搭建，通过科技手段实现效率提升，费用率同比下降1.9pp。

盈利预测与评级：预计公司2021-2023年归母净利润复合增速为50%，考虑公司四轮驱动战略实现快速扩张，社区增值服务独立BU化，维持“买入”评级。

风险提示：第三方项目拓展不及预期；增值服务业务拓展不及预期等。