华安证券-金科服务-9666.HK-根固枝荣再突围，破圈外展业务丰-210825

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主要观点：内生外拓带动规模增长确定性强，母公司资源禀赋丰厚母公司金科股份高增竣工量为金科服务合约转在管面积增长提供内生驱动力。

2018~2020年，金科股份竣工面积保持高速增长，CAGR达57%。

叠加公司在外拓方面的优异表现，截至2021H1末金科服务合约管理面积31490万平方米，覆盖在管面积1.68倍，规模提升动力强劲。

外拓下沉保质保量，集约化管理降本提效在下沉外拓市场上，以低价空间保持高位盈利能力才是金科服务真正的“护城河”。

1）管理效率高企，人均效能不断提升。

2020年金科服务人均在管面积17812O/人，人均创收38.4万元/人，显著高于百强物企均值。

2）价低利不薄，外拓项目规模增速与高盈利能力并举。

金科服务物业费低于百强物企平均水平，但毛利率高于百强平均水平，有利于在外拓中用价格优势敲开市场大门。

集约化管理降本提效主要依靠以下方面：a）深耕区域大盘+高密度布局筑护城河，资源集中摊薄成本；b）智慧科技助力降本提效。

公司持续推行“人力机械化，机械智能化”，用成熟的管理和先进的智慧科技为在管项目赋能。

增值服务多点开花，切入城市智慧运营万亿赛道公司在提升增值服务基础上，实现对城市业态的全方位覆盖，深化“服务+科技，服务+生态”的发展战略，为社区服务注入“智慧基因”。

1）2021上半年，社区增值服务迎来井喷式增长，总收入约为6.52亿元，同比+419.0%，占集团总体收入25.2%，成为仅次于物业管理服务的第二大收入贡献主力军。

2）“彩蛋”类业务智慧科技服务迭代升级，增长空间大。

截至2020年末，来自智慧科技服务部分收益为0.477亿元，同比+77.3%。

3）多业态管理成为城市运营准入门槛，后疫情时代带来挑战与机遇。

金科服务依次布局商业、写字楼、产业园区、医院、学校及公建等业态，服务居住、办公、出行、教育、医疗、娱乐、消费、生产8大服务场景，在城市公共空间服务领域全面开花。

投资建议金科服务作为“内生+外拓”双轮驱动的代表物企，凭借深耕区域大盘及高密度布局稳居西南龙头并逐步向外扩张。

在下沉外拓市场上，以低价空间保持高位盈利的优势，形成独有的竞争壁垒。

预计公司2021~2023年EPS分别为1.62，2.45，3.62元/股，对应当前股价PE分别为27，18，12倍。

首次覆盖，给予“买入”评级。

风险提示房地产竣工不及预期，外拓进展不及预期，增值服务增长不及预期等。