国盛证券-旭辉永升服务-1995.HK-盈利高速增长，结构持续优化-210825

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营收业绩保持高质量快速增长。

公司2021上半年实现营收20.6亿元，同比增长53.1%；实现归母净利2.8亿元，同比增长65.3%，主要系公司管理规模快速扩张、社区增值业务高速增长及运营管理效率持续提升等因素所致。

其中基础物管/社区增值/非业主增值服务分别实现营收11.5/5.2/3.9亿元，同比增长43.0%/99.6%/38.4%，占总收入比例同比分别变动-3.9/+5.8/-1.9pct，关联交易占比高的非业主增值服务收入占比下降，收入结构持续优化。

公司战略清晰执行力优异，有望推动市场份额及业务规模持续高质量扩张。

长期追求合理毛利率，费用管控得力持续提升盈利能力。

2021上半年公司综合毛利率为29.9%，同比降低0.8个pct，其中基础物管/社区增值/非业主增值毛利率分别为23.5%/46.5%/26.6%，同比分别变动-1.3/-7.3/0.8pct。

基础物管毛利率下降主要系去年同期享有政府补贴导致基数较高；社区增值服务毛利率下降主要系高增长业务美居及社区维修尚在成长期，毛利率较低，拉低整体毛利率。

公司坚持不在传统物业项目极致挖潜，长期追求基础物业毛利率稳定在20%左右合理水平，通过发展社区增值服务实现综合毛利率稳定在28-30%。

费用率方面，上半年公司销售费率稳定在2.1%，行政费用率下降2pct至7.8%。

公司费用管控执行得力，随着管理密度提升、科技赋能落地及管理效能提升，费用率持续下行。

2020年公司归母净利率提升1pct至13.8%，盈利能力持续增强。

第三方外拓快速增长，多业态发展趋势强劲。

2021上半年公司在管/合约面积分别为1.3/2.2亿平米，上半年新增在管/合约分别为2833/3789万平米，新增在管面积中第三方拓展达2595万平米，占比超91%，带动整体第三方在管面积占比较年底提升2.8pct至81.5%，彰显公司市场化外拓的优异能力。

公司非住宅物业收入占比达40%，上半年外拓湖南工业大学、苏州独墅湖体育中心等项目，开拓学校、公路、公建物业等细分业态，同时通过收购华熙鑫安50%股份布局北京商办及运动场馆业态，并购上海星悦布局家居卖场物业，多业态布局持续推进，综合管理能力持续提升。

下半年随旭辉集团加速交付、第三方外拓持续发力、战略合作及收并购四轮驱动，管理规模有望延续高质量扩张。

BU化驱动社区增值服务高增，“平台+生态”战略打造智慧生活服务。

公司社区增值服务中家居生活/物业经济/停车位管理销售/公共区域增值服务分别收入2.8/1.5/0.6/0.3亿元，同比增长99.6%/148.7%/45.8%/58.8%。

公司坚持平台＋生态的战略，将初具规模的业务独立为业务单元（BU），在人才培养及团队激励等方面进行优化。

我们观察到此前已BU化的社区维修及美居业务持续取得高速增长，上半年进行BU化的物业经纪业务亦实现爆发式增长，验证BU化战略取得阶段性进展，未来有望驱动整体延续高增长趋势。

投资建议：我们预测公司2021-2023年的归母净利润分别为6.3/9.2/13.1亿元，同比增长60.5%/47.1%/42.3%，2021-2023年CAGR为50%。

公司在市场热潮阶段保持战略定力，坚持各业务既定发展战略，追求长期持续健康发展。

考虑到公司市场化外拓能力强劲、管理层执行力优异及员工激励充足，给予公司目标价20.2港元（对应2022年30倍PE），维持“买入”评级。

风险提示：第三方外拓市场竞争加剧风险，中长期毛利率下降风险，收并购标的整合不及预期风险等。