东证期货-宏观经济专题报告：为什么房地产销售超预期？居民仍在加杠杆！-180903

《东证期货-宏观经济专题报告：为什么房地产销售超预期？居民仍在加杠杆！-180903（14页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《东证期货-宏观经济专题报告：为什么房地产销售超预期？居民仍在加杠杆！-180903（14页）.pdf（14页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

        ★销售超预期，房地产库存持续回落：
        今年房地产销售面积和销售额均超过去年同期，并且增速持续回升，与市场普遍预期销售负增长有一定差距。房地产销售较好带动了房地产库存的回落，其中住宅库存已经回落到  2013  年初的水平，显示去库存取得明显效果。另一方面因为库存低，房地产新开工增速较高，这样未来去库存的速度可能放缓。
        ★居民仍在加杠杆买房，但不同地区差异很大：
        今年上半年住宅销售排名靠前的是东南沿海发达地区和人口大省。但是从销售增速来看，排名靠前的是中西部地区为主，而一线城市及发达地区销售增速普遍为负。以居民的贷款和存款比值衡量杠杆率，整体上居民的杠杆率仍在上升，但不同区域有明显差别：住宅销售较高的地区往往是居民杠杆率较低的地区，而居民杠杆率较高的区域住宅销售较差。部分三线城市住宅销售较好的一个重要原因是城市化的推进。
        ★银行表内信贷增加，居民新增房贷将保持平稳：
        从  2016  年下半年开始，一线城市和一线之外的其他地区居民加杠杆有比较大差别。目前房价较高的一些城市居民房贷严格收紧，其他地区居民房贷还处于较高水平。资管新规推出之后社融增速回落，为了对冲信用的收紧，银行表内信贷增加，其中居民的房贷也有一定幅度的上升。我们认为未来居民房贷占银行贷款的比例将继续减少，但是绝对水平将维持稳定甚至略有增加。这样居民仍然可能继续加杠杆，全国范围内房地产销售增速还将能维持目前的增长速度。
        ★风险提示：  
        房地产调控政策超预期。