东吴证券-合景泰富-1813.HK-淡季不淡，销售高增-180905

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        事件
        合景泰富公布2018  年8  月经营数据：8  月实现预售金额54.09  亿元，同比增长121%；实现预售建筑面积28.4  万平方米，同比增长56%；销售均价19046  元/平米，同比增长42%。1-8  月累计预售额430.6  亿元，累计预售面积246.1  万平米。
        点评
        销售延续高增长态势，未来业绩确定性强。公司8  月实现预售金额54.09亿元，同比增长121%；实现预售建筑面积28.4  万平方米，同比增长56%；销售均价19046  元/平米，同比增长42%。从累计数值来看，2018  年1-8月累计预售额430.6  亿元，同比增长80.1%，达2017  年全年销售额的113.3%；累计预售面积246.1  万平米；销售延续2017  年以来的迅猛增长态势，目前公司已完成全年650  亿元预售目标的66.2%，结合公司突出规模及推盘节奏，我们认为公司将大概率实现这一销售目标。
        拿地积极，土储充沛，发展可持续性强。公司上半年通过招拍挂、收并购在惠州、北京、柳州等城市获取15  幅地块，新增项目建筑面积292万平米，是当期销售面积的154%，楼面均价仅5500  元/平米，占销售均价的32%，有效保障公司未来项目毛利水平。截至2018  年6  月末，公司权益土地建筑面积约1526  万平米，分布在内地及香港31  个城市。
        合景泰富2018H1  业绩高增39.5%。2018  年上半年公司营业收入同比下降55.9%，主要系上半年房地产业务竣工交付面积下降43.0%，叠加交付物业的结构变化导致均价下降，最终导致物业开发收入下降61.1%。同期公司归母净利润大增39.5%，主要系：1）上半年公司以30.46  亿元出售一家全资子公司，取得收益11.67  亿元，导致其他收入及收益净额达16.74  亿元，同比大增769.1%；2）投资物业公允价值变动收益11.86亿元，同比增长1733%，其中来自上海环球都会广场、星辉广场2  期等出租物业公允价值变动收益提升较多。公司期内实现核心利润19.61  亿元，同比增长36.2%。
        投资建议：合景泰富深耕长三角及粤港澳大湾区，可售货值提升助力销售进入快车道；土地储备质美价优、多渠道融资，确保公司产品毛利高位企稳；投资性物业规模提升迅猛，未来租金进入收成期。我们预计2018-2020  年公司EPS  分别为1.64、2.35、2.93  元人民币，对应PE  分别为4.45、3.11、2.49  倍，维持“买入”评级。
        风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；企业运营风险（人员变动、施工、拿地等）；汇率波动风险。