亿翰智库-富力地产-2777.HK-以降负债为主要目标，战略性减少投资-210825

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核心观点：2021年富力地产工作重点在降负债，管理层称“未来12个月以三道红线做目标，着重就现金流、持续减债两方面进行精细化管理”，受此影响，短期内富力战略性减少了投资，2021年上半年投销比仅为4%，且88%为城市更新项目，管理层称，有望在2021年实现净负债率达标。

一、销售金额同比增长18%，业绩目标达成承压2021年1-6月，富力地产实现全口径销售金额650.8亿元，同比上升18%，完成1500亿销售目标的43.4%，其中城市更新项目贡献了销售额146亿元，占总销售收入的22%，结合富力的投资及负债情况来看，企业短期内将保持较低的公开市场拿地比例，预计城市更新项目将逐步成为企业业绩主要贡献之一，不过需要提醒的是，城市更新项目转化较慢，长期来看并不能保障企业规模扩张。

二、保现金缓投资，投销比降至4%自2017年以来，富力地产投销比一再下降，2021年上半年投销比低至4%。

从总土地储备来看，富力拥有建筑面积5552万平米，短期内减少公开市场拿地对企业销售规模无较大影响，但需要注意两个方面：第一，随着企业新增土地储备减少以及优质项目实现去化后，部分三四线城市的项目或面临去化问题，整体项目去化仍需严格推进；第二，城市更新项目难度较大，周期较长。

在融资高压线以下，富力地产还需要做好现金流与投资工作的平衡。

三、上半年增收不增利，下半年毛利润率水平或将回升公司地产业务的营业收入同比上升17%，但毛利润率却同比下降了11.2个百分点，主要是由于去库存项目占比过高，且这类项目平均毛利润仅20%，展望2021年下半年，预期即将确认新项目面积高达470万平米，2021全年结转的新项目占比70%左右，地产业务加权毛利润率水平将回升至25%-29%四、现金短债比下行至0.25倍，债务优化任重道远截至2021年6月底，富力依然三线飘红。

不过其中两个指标有改善倾向，净负债率较2020年底下降了6.7个百分点至123.5%，剔除预收款的资产负债率下降了1.8个百分点至74.9%，现金短债比随之下行至0.25倍，据管理层预测，年底净负债率有望达标。

需要注意的是，富力地产的平均融资成本从2020年底的6.89%上升了0.78个百分点至7.67%，这将为企业降负债带来较大的成本压力。