安信证券-万科A-000002-销售微增、拿地成本可控-180906

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        ■事件：9  月5  日，公司公告18  年8  月份销售数据，8  月份公司实现合同销售面积257.40万方，同比微降6.02%，合同销售金额383.40  亿元，同比微增3.51%；1-8  月份公司累计实现销售面积2599.7  万方，同比增长8.71%，累计合同销售金额3881.4  亿元，同比增长10.97%。
        ■销售微增，累计销售增速较稳定：1）8  月销售额微增，较7  月增速收窄29.19pct：18年8  月，公司实现合同销售面积257.40  万方，同比微降6.02%，环比下降16.10%；实现合同销售金额383.40  亿元，同比微增3.51%，环比下降15.06%；8  月销售额增速表现优于销售面积增速主要得益于当月销售均价的提升。8  月销售均价14895  元/平米，同比增长10.14%，环比增长1.24%（较上月提升181.94  元/平米）；2）累计销售增速较稳定，1-8  月累计增速10.97%：18  年1-8  月份公司累计实现销售面积2599.6  万方，同比增长8.71%（前值+10.62%），增速收窄1.91pct；累计合同销售金额3881.4  亿元，同比增长10.99%（前值+11.85%），增速收窄0.86pct；累计销售均价14930  元/平米，同比增长2.08pct（前值+1.12pct）；累计销售均价基本持平与1-7  月累计销售均价，略高于8  月单月销售均价35  元/平米。
        ■8  月拿地额/销售额42.88%，拿地均价/销售均价41.80%：公司18  年8  月新增土地项目25  个，其中5  个为物流地产项目，20  个项目为新增土地项目；物流地产项目总计增加占地面积40.39  万方，权益建筑面积24.95  万方。新增土地项目中，土地净占地面积146.7万方，计容建筑面积356.1  万方，较上年同期分别下降43.65%、36.48%，权益建筑面积261.2  万方，权益建筑面积/计容建筑面积比例达73.35%，即若以权益建筑面积/计容建筑面积计算平均权益比例，8  月新增项目中公司平均权益比例为73.35%（前值51.34%），权益拿地额/总价款为74.15%；从18  年1-8  月公布的数据看，1-8  月累计权益拿地额/1-8月总土地价款比例为48.71%（前值52.32%）。50%以上权益的项目（含50%）：50%以下权益的项目为3：1；100%权益的项目：非100%权益的项目为1：1。8  月新增土地总地价221.74  亿元，同比下降55.78%；新增权益地价164.4  亿元，同比下降45.42%；其中，8  月权益拿地额/销售额占比为42.88%（前值56.35%），拿地力度较7  月有所收缩，但仍强于1-8  月平均拿地力度29.13%。从拿地均价来看，8  月新增土地楼面价6226.82  元/平米（同比-1.19%），权益楼面价6294.41  元/平米；楼面价/销售均价为41.80%，成本可控，安全边际高。
        ■投资建议：公司近期我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景；看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18  年业绩继续稳步增长；预计公司18-20  年公司EPS  为2.88、3.13、3.52，维持“买入-A”评级，6  个月目标价30  元。
        ■风险提示：房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期