安信证券-保利地产-600048-淡季增速放缓、补货安全边际再提高-180909

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        ■事件：9  月7  日晚，公司公告18  年8  月份销售数据，8  月份公司实现签约面积165.66万方，同比增长5.16%（前值+25.36%），签约金额275.69  亿元，同比增长19.93%（前值+44.20%）；1-8  月份公司累计实现签约面积1787.46  万方，同比增长32.84%（前值+36.51%），累计签约金额2667.69  亿元，同比增长43.30%（前值+46.59%）。
        ■销售增速放缓，1-8  月完成上半年销售额86.27%：18  年8  月，公司实现签约面积165.66  万方，同比增长5.16%（前值+25.36%）；实现签约金额275.69  亿元，同比增长19.93%（前值+44.20%）；销售均价16641.92  元/平米，同比增长14.04%，环比增长1.1616.96%（较上月提升2412.71  元/平米），8  月份，销售面积增速收窄较为明显（增速收窄20.20pct），但受益于销售均价的提升，签约额同比增速仍有近20pct  的增长。18  年1-8  月份公司累计实现签约面积1787.46  万方，同比增长32.84%（前值+36.51%），累计签约金额2667.69  亿元，同比增长43.40%（前值+46.59%）；累计销售均价14924.47  元/平米，同比增长7.87pct（前值+7.38pct）；累计销售均价低于7  月单月均价1717.44  元/平米（幅度为-10.32pct）。截止8  月份，公司累计销售面积、累计销售金额分别完成了17  年度销售面积、销售金额的79.71%、86.27%，公司在淡季的销售面积增速虽有所放缓，但销售额的增长仍有近20pct  的增速。
        ■8  月权益拿地额/销售额56.96%，补货均价/销售均价29.64%：公司18  年8  月新增土地项目17  个，较17  年同期减少8  个，较18  年7  月增加5  个；新增项目仍以合作项目为主，100%权益：非100%权益比例为3:14，50%权益：非50%权益比例为14:3。8  月土地净占地面积211.94  万方，计容建筑面积487.11  万方，较上年同期分别提升6.63%、31.10%，权益建筑面积304.15  万方，权益建筑面积/计容建筑面积比例达62.44%，即若以权益建筑面积/计容建筑面积计算平均权益比例，8  月新增项目中公司平均权益比例为62.44%；从18  年1-8  月公布的数据看，1-8  月累计权益拿地额/1-8月总土地价款比例为66.83%（前值67.10%）。8  月新增土地总地价240.26  亿元，同比下降41.33%；新增权益地价157.03  亿元，同比下降21.22%；其中，权益拿地额/8月销售额占比为56.96%（前值47.67%），拿地力度高于1-8  月平均拿地力度（38.93%）。从拿地均价来看，8  月新增土地楼面价4932.34  元/平米（同比-55.25%），权益楼面价5163.03  元/平米，补货均价/销售均价为29.64%，安全边际高、拿地成本可控。
        ■投资建议：公司聚焦一二线资源补充，同时、落实城市群深耕策略，加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透；另外公司高度重视市场化并购，将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一，我们预计公司2018  年-2020  年的EPS  分别为1.64  元、1.89  元、2.18  元。维持“买入-A”投资评级，6  个月目标价15  元。
        ■风险提示：房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期