浙商证券-房地产行业房租专题报告：揭秘房租-180911

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        报告导读
        当前，恰逢一线城市的房租出现新一轮的上涨，而对房租因素，成为当前极具研究意义的问题；但地产行业的研究，过去更多的围绕“房价”问题，而对“房租”的研究，却相比甚少；本篇专题报告旨在围绕房租，为读者带来系统性的深度分析。
        投资要点
        中长期驱动与风险因素作用下，测算一线城市住宅租金10  年复合增长率5%
        中长期房租驱动与风险因素分析：
        1、  租房人口的增量：
        流动人口年均净需求增量为518万平；
        高校毕业生年均需求增量为1042万平；
        2、  租房人口的可支配收入：贡献10年租金复合增速2%；
        3、  购房行为的替代：年均需求增量109.26万平；
        4、  区域替代和通货膨胀
        5、  可租房源供给：供需比较看，缺口依然存在。
        本轮房租上涨，背后驱动何在
        1、  租赁人口需求增量规模，为上涨创造了条件支撑；
        2、  购房行为替代，是现阶段较大的变量；
        3、  一线城市的产业变迁阶段，引入更多高收入人群，支撑高房价。
        一线城市住房自有率将下降
        增量租赁人口，以及居民收支变化下的购房替代，一线城市住房自有率下降将成为趋势。
        租赁业务的商业模式，角逐"剪刀差"      
        租赁市场机构化可渗透空间较大，根据测算，租金涨幅（5%）与底层租金涨幅（3%）  剪刀差下，分散长租公寓税息折旧及摊销前利润率9.3~13%，三年内实现现金回正；集中式长租公寓，依托获取成本优势，以及改造与管理溢价，可做到更高税息折旧及摊销前利润；伴随租赁金融融资端的逐步成熟，相关企业有望受益。    
        相关标的：我爱我家、国创高新、世联行。    
        风险提示：平抑房租的调控政策超预期。