东兴证券-保利地产-600048-深度报告：倍道而进志高远，长缨在手意气扬-180911

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        报告摘要：
        销售倍道而进，规模诉求志存高远。1）销售维持高增速，土储、新开工及可售货值，有力支撑销售持续增长；2）聚焦一二线，覆盖强三四线，布局合理，政策边际影响小；3）拿地积极，兼顾稳健，拿地销售比例合理可持续；4）两翼业务相关多元化进展顺利，助力公司更好应对地产周期。5）融资优势明显，财务结构稳健。
        激励整合迎破局，兵强马壮再出发。1）整合保利置业，同业竞争限制基本解除，舞台更加广阔，未来可能的合作开发有望进一步提升公司规模；2）股权激励实现中高层骨干全覆盖，弥补激励相对不足短板，人力稳定性增强；3）项目跟投推进，上下同欲，提升执行力和运营效率。
        竣工均价双提升，业绩释放有保证。1）已售未结资源充足，对上年结算收入的覆盖率达到206%，业绩释放有基础；2）竣工计划增速创6  年新高，结算面积增速预计至少达到22.3%，业绩释放有推动；3）结算均价有望修复，结算毛利率有望继续提升，业绩释放有质量。
        公司盈利预测及投资评级。我们预计公司2018-2020  年营业收入分别为1944  亿元、2649  亿元和3408  亿元，EPS  分别为1.85  元、2.38  元和2.92元。我们给予公司10  倍PE，对应2018  年EPS  价格为18.5  元。同时，公司每股RNAV  为17.9  元，相对目前股价折价35%。我们维持“强烈推荐”评级，给予6  个月目标价为18  元。
        风险提示：1）项目竣工及结算进度不达预期；2）结算均价不达预期；3）市场整体下行超预期；4）保利置业整合效果不及预期。