平安证券-星盛商业-6668.HK-高效运营成效斐然，外拓项目颇具亮点-210826

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投资要点事项：星盛商业发布2021年半年报，2021H1实现营收2.57亿元，同比增长27.8%；归母净利润8300万元，同比增长43%。

平安观点：业绩如期高增，中长期动能十足：公司2021H1实现营收2.57亿元，同比增长27.8%；归母净利润8300万元，同比增长43%，毛利润1.46亿元，同比增长29.2%。

公司于上市之初订立归母净利润“五年五倍”、年复合增速约38%的预期增长目标，此次中报为公司上市后首次业绩兑现。

2021H1尚有上市费用等一次性费用对利润的拖累，预计后续利润增长仍有提升空间。

拓规模强运营，盈利水平稳步提升：截至2021H1，公司开业面积171万方，第三方占比56%；合约面积348万方（不含咨询项目），第三方占比62%，其中H1新增合约面积约32万方，第三方占比75%，外拓延续良好势头。

此外公司另有22个咨询项目，为公司后续规模扩张的有力支撑。

公司持续强化运营、提升管理效率，2021H1毛利率、净利率分别同比增长0.7pct、3.5pct至56.7%、32.3%，费用率同比下降1.7pct至12%；平均出租率达94.7%，较2020年末提升0.4pct，高端卡会员数量同比增长83.1%，高出租率及强客户粘性保障租金收入，彰显公司良好运营实力。

存量项目显著改善，新拓项目可圈可点：存量标杆项目“福田星河COCOPark北区”已完成开业以来最大力度升级改造，同时南区步入首个完整运营年，预计2021年该项目销售额及利润有望录得较好增长。

公司近期新拓厦门星河COCOPark、广州健康港项目、深圳龙华COSTCO，均处城市核心地段，为公司深耕大湾区、拓展布局版图、品牌影响力夯实奠定基础，其中广州项目、COSTCO项目均创新运营模式，例如广州项目采用小比例投资+品牌及管理输出，可实现收益最大化。

投资建议：公司为轻资产模式下纯商业运营服务稀缺标的，已形成完整且成熟的运营模式和产品体系，盈利能力持续优化。

公司存量项目改造经验丰富，现有项目运营效果日趋优化，同时兼具强劲外拓能力，商业运营版图不断扩大，综合运营能力及强品牌力颇受市场认可。

维持此前EPS预测，预计2021-2023年EPS分别为0.18元、0.25元、0.35元，当前股价对应PE分别为18.9倍、13.5倍、9.7倍，维持“推荐”评级。

风险提示：商管企业发展有赖于经济环境变化，若经济超预期下行，将对消费需求产生负面影响，进而影响公司发展；疫情反复或对购物中心运营产生负面影响；商管企业竞争格局日趋激烈、购物中心同质化严重，第三方项目拓展及运营效果或不及预期。