兴业证券-房地产行业房价租金报告一：7月房价一线企稳二线走弱，租金普遍上涨-180827

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        投资要点
        北京二手房市场企稳并小幅回升。根据贝壳研究院Real  Data  数据库，北京2018  年7  月新增挂牌房源均价6.60  万元/平米；成交均价6.28  万元/平米，调增价格小区占比、新增客源房源比、业主成交周期、议价空间等指标自今年3  月结束下跌趋势，企稳并小幅回升。自2017  年3  月的认房认贷首付8  成的政策1  年之后，市场在低成交量的情况下已逐渐企稳。
        上海二手房市场持续下跌。上海7  月新增挂牌房源均价5.47  万元/平米；成交均价5.02  万元/平米，各项指标仍处在下跌趋势中。自2016  年9  月底出台的认房认贷首付7  成的政策以来，上海楼市仍在持续调整。
        深圳二手房价格上涨增速趋缓。深圳7  月新增挂牌房源均价6.57  万元/平米，成交均价5.77  万元/平米。深圳是一线城市中最为健康的市场，自2016年930  调控政策以来楼市短暂调整后迅速企稳并持续回升，今年3  月经历三价合一的影响短暂调整后重拾升势。因此近期政治局会议“遏制房价上涨”，一线城市的深圳首当其冲升级了限购政策，例如暂停企事业单位购买商品住房，商住房3  年内限售，离婚买房受到限制等等。
        二线各城市楼市开始走弱。二线除少数城市外，多数省会城市以及计划单列市的房地产市场开始走弱，挂牌价、调增占比、新增客房比等指标开始陆续回落。
        一二线城市的租金普遍上涨。北京今年以来套均租金涨幅17%，上海、深圳涨幅分别达到13%和15%，租金回报率达到1.7%左右。二线城市租金普遍上涨约3%-20%，租金回报率约1.2%-3.1%。近期北京市住建委约谈自如、相寓、蛋壳等住房租赁企业，明确要求不得恶性竞争抢占房源。
        投资建议：这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行，集中度提升趋势延续，地产股“便宜”的特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐保利地产、招商蛇口、万科a、新城控股和绿地控股，受益标的还有华夏幸福。
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格，居民去杠杆力度超预期，房地产税出台超预期。