东方证券-中南建设-000961-匠心筑美好，千亿新征程-180912

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        核心观点
        股权激励彰显信心，民营房企踏上新征程。中南置地从一家江苏区域性开发商蜕变为大型全国性房企，公司的快速发展吸引众多明星职业经理人加入，包括现任中南置地董事长陈凯、董事副总经理辛琦、财务总监孙三友、副总经理罗俊、董秘梁洁，分别负责地产业务、财务板块、融资和投资者关系。公司新推出股权激励的解锁业绩条件为2018-2020  年归母净利润年复合增速为119.7%，彰显管理层对未来3  年业绩持续快速增长的信心。
        销售两年翻两番，积极投资拓布局。公司2015-2017  年合同销售额分别为225/502/963  亿，两年翻两番，实现了跨越式发展，成功跻身地产企业20强。公司在2018  年上半年新增货值近1500  亿，位列行业前十，为今后销售规模和金额的稳定成长打下了坚实的基础。公司坚持“深耕长三角，拓展珠三角，进军京津冀”的城市群区域化布局。土地投资力度不断加大的同时，项目小型化趋势更为明显，保障了公司的快速周转。
        盈利能力提升，增厚净资产改善负债率。公司前期项目储备较多的沿海三四线城市项目近两年快速升值，拉动房地产业务盈利能力触底反弹，在2018年一季度中已有体现。公司的负债规模与销售规模相比不高，伴随项目结算，营收规模和净利润的双升将增厚净资产，负债率有望降低。
        财务预测与投资建议
        首次覆盖给予买入评级，目标价7.56  元。我们预测公司2018-2020  年每股收益分别0.63/1.09/1.46  元，可比公司2018  年平均估值为9X，公司的业绩增长高于行业龙头及同等规模的二线开发商水平，我们给予公司30%的估值溢价、2018  年12X  估值，对应目标价为7.56  元。
        风险提示
        房地产销售、结算、回款规模不及预期
        布局城市调控政策力度超预期
        拿地不及预期
        净负债率较高