中泰证券-房地产行业2018年8月房地产数据点评：销售趋缓、投资平稳、资金面延续改善-180914

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        投资要点
        三四线楼市转淡致全国销售小幅回落
        2018年1-8月全国商品房销售面积10.25  亿平米，同比增长4%，增速环比回落0.2  个百分点，其中8  月单月同比增速为2.4%，增速环比收窄7.5  个百分点。销售额方面，1-8  月全国商品房销售额8.94  万亿元，同比增长14.5%，增速环比提高0.1  个百分点；价格方面，1-8  月全国商品房销售均价同比增长10.1%，增幅环比扩大0.3  个百分点。
        分区域结构来看，本月全国销售回落主因是低能级城市楼市成交转淡：中部、西部、东北1-8  月商品房销量增速环比分别回落0.6、0.1、3.2  个百分点。展望全年，展望下半年，考虑棚改货币化安置力度走弱和高基数效应，我们维持三四线销量全年温和下行的判断。
        至于一二线城市，随着供给逐步放量，商品房成交数据逐步改善，从我们跟踪的重点城市数据来看，一线4  城、二线15  城新房住宅成交8  月同比增速为33.9%、29.5%，增速环比分别扩大19.6%、收窄0.1  百分点；且全国东部1-8月商品房销量增速较上月扩大了0.2  个百分点。但需要注意的，7、8  月重点城市开盘去化率确有所下滑，中指监测的14  个重点城市7  至8  月开盘平均去化率为84%，低于今年二季度的91%，但仍维持在较高水平。结合近期微观调研反映的部分主流城市热度转淡的迹象，我们认为一二线成交反弹的持续性仍有待观察。
        低能级城市土地市场升温或致全国土地成交回升
        2018年1-8  月全国房企土地购置面积1.65  亿平米，同比增长15.6%，增速环比提高4.3  个百分点，1-8  月土地成交价款8177  亿元，同比增长23.7%，增速环比提高1.8  个百分点。8  月全国土地成交与重点城市继续背离，从百城数据来看，百城土地市场继续回落，1-8  月百城宅地成交建面、出让金同比增速为14.4%、16.7%，增速环比收窄3.1、5.2  个百分点，而8  月百城宅地成交溢价率已降至9.1%，环比收窄2.9  个百分点，创2015  年4  月以来新低。
        我们认为全国土地成交攀升或主要来自更低能级的五六七线城市贡献，但展望全年，限价令下房企项目利润率仍面临较大的下行压力、同时未来成交将逐步走淡，随着房企拿地趋于谨慎，全国土地市场将逐步降温。
        行业资金面继续好转，按揭利率上行趋缓
        2018  年1-8  月房企到位资金10.67  万亿元，同比增长6.9%，增速环比扩大0.5  个百分点。8  月行业资金面继续好转，从资金来源来看，国内贷款、个人按揭、自筹资金均有所改善，国内贷款及个人按揭1-8  月降幅较上月分别收窄0.3、0.4  个百分点，自筹资金1-8  月增速环比扩大0.8  个百分点。
        从资金价格来看，据我们跟踪，三季度以来房企境内发债利率已有所下行，7、8  月房企发债利率约为5.3%、5.5%，低于18  年二季度的6%；按揭利率方面，根据融360  数据，8  月全国首套房贷利率为5.69%，环比扩大0.02  个百分点，按揭利率虽仍处于上行通道中，但攀升趋势已趋缓，8  月利率同比扩大0.57  个百分点，低于6、7  月的0.75、0.68  的同比增幅水平。
        新开工累计增速扩大，开发投资高位企稳
        2018  年1-8  月全国新开工面积面积13.33  亿平米，同比增长15.9%，增速环比提高1.5  个百分点，其中8  月单月同比增速为26.6%，环比收窄2.9  个百分点。今年二季度以来销售的持续向好提振房企的开工意愿，同时在对下半年成交尤其三四线销售逐步转淡的预期下，我们认为加速推盘去化正成为越来越多房企的首选策略，从而加快了近期行业开工的节奏，但展望全年，随着销售渐趋下行，后续新开工仍将逐步回落。
        投资方面，2018  年1-8  月全国房地产开发投资7.65  万亿元，同比增长10.1%，增速环比小幅回落0.1  个百分点，其中8  月单月同比增速为9.3%，增幅环比收窄3.9  个百分点。分结构来看，如我们上月在《7  月房地产数据点评：销售向好、资金改善、投资企稳》报告中所判断，在行业资金持续好转之下，7  月施工投资如期小幅反弹（7  月降幅环比收窄0.9  个百分点），在8  月资金面继续改善背景下，我们预计施工投资温和反弹趋势有望延续，从而为全年开发投资韧性提供支撑；而土地投资增速在7  月则出现下降，1-7  月增速环比收窄了1.9  个百分点，而随着未来土地市场降温，我们认为土地投资将逐步步入下滑通道。
        风险提示事件：行业调控加速收紧、资金面恶化、三四线成交下行失速等