中信证券-龙湖集团-0960.HK-2021年中报点评：人才和信用为本，运营和服务为魂-210826

《中信证券-龙湖集团-0960.HK-2021年中报点评：人才和信用为本，运营和服务为魂-210826（4页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中信证券-龙湖集团-0960.HK-2021年中报点评：人才和信用为本，运营和服务为魂-210826（4页）.pdf（4页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

公司凭借多层次体系人才积累，具备竞争力的长期激励，持续克制所锻造的信用能力，赢得了不断积累空间和客户的条件，并锻造了有市场竞争力的运营和服务能力。

空间即服务，公司将是从传统行业出发，面向未来的企业。

公司发布2021年上半年业绩。

上半年，公司实现收入606.2亿元，同比增长18.5%，实现归母净利74.2亿元，核心归母净利61.8亿元，同比增长17.1%。

核心归母利润率为10.2%，上年同期为10.3%，基本持平。

C1把握机遇，预留拓展资源。

公司上半年实现销售金额1,426亿元，同比增长28.4%，销售面积826万方，同比增长26.2%。

公司高能级城市销售占比达到97%。

2021年上半年，公司新增土储1,292万平米，占当期销售面积的91%，略低于其他龙头公司。

当前公司总土储7,717万平米，土储平均成本为5,323元/平米，为当期签约均价的30.8%。

公司净负债率仅46%，资金成本仅4.21%，尚有合理限度内下半年增加土储的资金。

我们预计，行业信用重构和核心城市新供地机制的建立，都有助于未来公司适度增加投拓，以维持综合利润率稳定。

C2巩固规模和运营优势，C3站稳头部改善盈利。

公司上半年实现投资型物业收入48亿元，同比增长42%。

上半年新开业5座商场，已开业商场达到54座，购物中心实现租金收入37.1亿元，同比增长39%，同店可比增长12%，报告期销售额同店口径同比增长60%。

在行业普遍意识到购物中心价值之前，公司已经依托低资金成本，在运营更确定的一二线城市完成超百座布局，构筑了在管理能力和运营资产两个层面都很难逾越的护城河。

公司长租公寓维持行业前三，实现租金收入10.7亿元。

我们相信，规模效应之下的运营优势将改善C3的盈利能力。

分散式公寓，尤其是带装修的转租模式可能遇到极大的政策限制，集中式公寓发展前景广阔，而公司则将成为集中式公寓航道少有的品牌优质企业。

C4-C6：规模和品牌上都跻身行业前列。

公司上半年实现物业管理收入39亿元（合并抵消后），同比增长57%。

公司当前实际管理面积2.05亿平米，同比增长19%，相较2020年底提升3,300万平米。

公司C4航道毛利率23%，已经连续12年客户满意度超过90%，在规模位于行业第一阵营的同时具备品牌美誉度，我们预计公司C4-C6未来收入仍将实现40%以上高速增长。

长期而言，无论业务板块是否谋求分拆，我们相信公司股东利益都不会被忽视。

稳健发展的根本依托：维持信用，提升运营。

公司稳居民营地产企业最低借贷成本之列。

截至2021年中报，公司扣预负债率、净负债率和现金短债比分别为68%、46%、3.91，属于符合监管要求的绿档企业。

我们相信，持续依托空间提升服务，是公司可持续发展的根本。

风险因素：公司聚焦核心城市，虽然确保了资产的可变现性，也连接了具备购买力的都市主流人群，却不得不受到限价制约，且在控制地货比的政策面前被更大程度束缚。

公司在租售航道方面可能探索进展过快，未来或面临二手GTV下降的风险。

资本运作不是价值的决定因素，持续成长终将回报股东。

公司没有开展轻重分离，却又掌握业内一流的物管和商管品牌。

市场的确给予重资产、综合性公司以较低估值，但公司并不轻视运营服务的价值，更不会轻视对股东的回报。

我们相信，资本运作本身虽然是价值的影响因素，但不会是价值的决定因素。

我们维持公司2021/2022/2023年核心EPS预测3.71/4.26/4.94元/股，给予公司2021年20倍PE，即83.0港元/股的目标价格，当前公司股价37.2港元/股，我们维持公司“买入”的投资评级。