中银国际-房地产行业8月报：房企开工意愿较强，三四线销售显著回落-180917

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        2018  年  1-8  月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长  15.9%和10.1%，销售面积和金额同比分别上升  4%和  14.5%。7  月单月投资增速13.2%较  6  月提高  4.7  个百分点，新开工带动竣工双双走强，主要由于库存处历史低位，以及在政策高压下，房企策略转向加速销售回款，提振开工意愿；土地投资增速维持高位运行，一二线与低能级城市地市出现结构性分化，我们预计房企在限价令与成本上升的双重压力下，拿地趋于谨慎，土地投资增速将出现回落。8  月单月销售增速  15.2%高位回落，其中三四线增速明显回落，一二线持续回暖。我们认为在严调控背景下政策边际放松预期较弱，高位运行难以持续，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科  A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注  REITs  受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。
        支撑评级的要点
        1-8月，全国房地产开发投资额同比增长  10.1%，较  1-7月回落  0.1个百分点；商品房新开工面积同比上升  15.9%，较  1-7月扩大  1.6个百分点；施工面积同比上升  3.6%，增速较  1-7  月扩大  0.6  个百分点；土地购置面积同比上升  15.6%。8月单月投资增速  9.2%较  7月高位回落  4个百分点；新开工带动竣工双双走强，主要由于库存处历史低位，以及在政策高压下，房企策略转向加速销售回款，提振开工意愿；土地投资增速维持高位运行，一二线与低能级城市地市出现结构性分化，我们预计房企在限价令与成本上升的双重压力下，拿地趋于谨慎，土地投资增速将出现回落。
        1-8  月的商品房销售面积为  102,474  万平方米，同比上升  4%；销售额为89,396亿元，同比上升  14.5%；较上月扩大  0.1个百分点；销售均价为  8,724元/平米，同比上升  10.1%，较上月扩大  0.3个百分点。8月单月销售增速15.2%高位回落，其中三四线增速明显回落，一二线持续回暖。我们预计下半年一二线在供给改善、去化较好的情况下，成交将持续改善；三四线由于棚改弱化销售增速下行通道开启；全国而言，在去年九、十月低基数背景下，销售增速回升可期，但去化率或将下滑。
        1-8月，房地产开发企业合计资金来源为  106,682亿元，同比上升  6.9%，较  1-7月扩大  0.5个百分点。从各资金来源同比来看，1-8月累计数据中，国内贷款同比下降  6.6%，较  1-7  月收窄  0.3  个百分点；利用外资同比下降  68.8%，较  1-7月收窄  1.8个百分点；自筹资金同比上升  11.2%，较  1-7月扩大  0.8  个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升  8.9%，较  1-7月扩大  0.2个百分点，其中，1-8月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升  15.1%和下降  1%。
        评级面临的主要风险
        房地产行业销售大幅下滑，去杠杆进程超预期。