中银国际-房地产行业周刊：投资销售高位回落，关注三四线下行风险-180917

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        上周（2018/9/9-2018/9/15）40  个重点城市新房合计成交476  万平米，环比上升2.1%；9  月截至上周累计日均成交66  万平米，环比8  月下降7%，较去年9  月下降2.5%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：41.1%、4.1%、-16.3%，北上广深环比变化分别为：217.4%、10.2%、30.9%、0.5%。2018  年1-8  月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长15.9%和10.1%，销售面积和金额同比分别上升4%和14.5%。7  月单月投资增速13.2%较6  月提高4.7  个百分点，新开工带动竣工双双走强，主要由于库存处历史低位，以及在政策高压下，房企策略转向加速销售回款，提振开工意愿；土地投资增速维持高位运行，一二线与低能级城市地市出现结构性分化，我们预计房企在限价令与成本上升的双重压力下，拿地趋于谨慎，土地投资增速将出现回落。8  月单月销售增速15.2%高位回落，其中三四线增速明显回落，一二线持续回暖。我们认为在严调控背景下政策边际放松预期较弱，高位运行难以持续，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注REITs  受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。
        支撑评级的要点
        板块行情：上周SW  房地产指数下跌0.1%，沪深300  指数下跌1.08%，相对收益为0.99%，板块表现强于大市，在28  个板块排名中排第7  位。个股表现方面，SW  房地产板块涨跌幅排名前5  位的房地产个股分别为：西藏城投、东方银星、嘉宝集团、合肥城建、保利地产。
        公司动态：新城控股上调30  亿公司债后两年利率250bp  至7%；华发底价5.9  亿元获珠海斗门首宗共有产权地块；中粮地产收购大悦城将不实施进一步反垄断审查；保利地产去地产化，更名为“保利发展控股”；我爱我家累计回购2,388.79  万股，比例超1%；华夏幸福签署昌黎、惠州等三个产业新城PPP  项目。
        政策新闻：统计局公布前8  月商品房销售额89,396  亿，开发投资同比增10.1%；北京公积金认房又认贷，贷款额度与缴存年限挂钩；财政部公布前8  月卖地收入3.7  万亿，土地和房地产相关税收增长17.4%；西安落实宅地双20%原则，共有产权房供地不低于40%；广州公积金新政征求意见，缴存基数微调、违规提取将被禁用5  年。
        行业数据：上周40  个重点城市新房合计成交476  万平米，环比上升2.1%；9  月截至上周累计日均成交66  万平米，环比8  月下降7%，较去年9  月下降2.5%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：41.1%、4.1%、-16.3%，北上广深环比变化分别为：217.4%、10.2%、30.9%、0.5%。14  个重点城市住宅3  个月移动平均去化月数为5.7  个月，环比下降0.34个月。前周100  个重点城市土地合计成交规划建筑面积2,296  万平米，环比下降9%；年初至今累计成交8.04  亿平米，同比上升17.9%。
        风险提示：融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升。