西南证券-碧桂园服务-6098.HK-业主增值服务翻倍增长，多元业务齐头并进-210825

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投资要点“大物业+大社区”战略持续推进，业绩保持高质量增长。

2021年上半年公司营收115.6亿元（+84.3%），归母净利润21.1亿元（+60.7%），归母净利率18.3%（-2.7pp），城市服务并表等原因导致利润率下降。

经营数据方面，公司物业服务在管面积6.4亿方（+59.1%），合约面积12.1亿方（+45.0%），其中收购嘉宝服务并表分别贡献1.3亿方和2.2亿方，“三供一业”业务贡献均为0.85亿方。

物业管理多元发展，规模及覆盖地域持续扩大。

不考虑嘉宝服务数据，上半年公司物业管理服务相关收入51.7亿元（+30.5%），新增合约面积中第三方占比55.7%，市场化拓展超预期。

截至报告期末，公司项目遍布中国内地31省及海外超370个城市，管理物业数量共计3656项，业主及商户数约465万户。

同时，公司发力非住宅业态，项目中标率增至54.2%，成功中标中国进出口银行总行、武汉大学经管学院、拉萨国际机场T3航站楼等多个标杆性项目。

深度布局社区服务，六大板块进入高速道。

上半年公司社区增值服务收入14.0亿元（+132.0%），其中传媒服务大幅增至4.2亿元（+551.7%），通过与城市纵横的资源整合，社增SaaS平台成型；本地生活服务3.8亿元（+120.8%），不断适配业主需求以定制多元生活服务，保险经纪整体规模同比倍增；房产经纪服务1.2亿元（+84.3%），“有瓦”门店数已超数百家，覆盖超80个城市；家装服务2.1亿元（+71.8%），打造了家装需求全闭环服务链条；到家服务1.7亿元（+45.9%），已成立26个家政培训基地，打通招生、就业、培训业务闭环；资源类业务园区空间服务1.0亿元（+52.8%），营收占比仅为0.8%。

城市服务先行者，全面推进数字化转型。

上半年公司城市服务收入约21.0亿元，增幅超56倍，中标项目96个，新增合同总额40.1亿元，业务范围包含市政环卫、老旧小区改造等，覆盖范围已扩至150个城市。

此外，上半年公司“三供一业”业务收入15.8亿元（+71.6%），其中物业管理业务收入9.2亿元，供热业务收入6.6亿元。

公司未来将致力于从“空间服务运营智能化”、“客户服务经营平台化”、“支持服务管理数字化”三方面推进数字化建设。

盈利预测与投资建议。

预计公司2021-2023年归母净利润复合增速为48%，考虑到公司规模位居行业龙头，城市服务、商办物业及社区增值服务增长空间巨大，维持“买入”评级。

风险提示：第三方项目拓展不及预期；增值服务业务拓展不及预期。