兴业证券-房地产行业8月销售投资数据点评：三四线中期繁荣，一二线有所下行-180917

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        投资要点
        事件：
        1-8  月商品房销售面积10.25  亿方，同比增长4.0%，增速比1-7  月份回落0.2  个百分点；商品房销售额8.94  万亿，增长14.5%，增速比1-7  月份提高0.1  个百分点。1-8  月份，全国房地产开发投资76519  亿元，同比增长10.1%，增速比1-7  月份回落0.1  个百分点。
        点评：
        整体看，房地产销售面积处于阶段性顶部，未来下滑趋势，但销售金额中长期有空间。8  月销售面积增速下滑。1-8  月商品房销售面积10.25  亿方，同比增长4.0%，增速较1-7  月下降0.2  个百分点；8  月单月商品房销售面积1.25  亿方，同比增长2.4%（增速较上月下降7.5  个百分点），环比下降2.8%。8  月销售面积增速整体下滑，我们判断下滑在9-10  月份可能会更加明显。近期调研发现，北京、上海、深圳和部分三四线城市7、8  月份成交有所回落。深圳具体表现是8  月份二手房价格下降了2%左右;开发商去化压力大，给中介的佣金费率提高；部分开发商降价；二手房放盘量有大幅增加。广州量价都有所下降，月成交量不足正常年份的7  成，开盘去化率仅4  成，增城、黄浦区有拿特价房做促销的现象。上海二手房加速向下调整，月成交量处于较低水平，中介关店明显等等。
        三四线中期繁荣中后期。未来三四线房地产可能很难继续成为信用扩张主体，因本轮三四线成交杠杆较高，请参考系列深度五《三四线房价再无周期》。1-8  月非30  大中城商品房销售面积同比增长6.0%，较1-7  月收窄0.6个百分点；8  月非30  大中城商品房销售面积同比增长1.9%，较以往单月同比增速大幅下降（7  月为9.6%，6  月为5.6%，5  月为10.4%）。三四线中期繁荣中后期，此前棚改货币化力度减弱，四川内蒙古等省份加强调控等等都表明库存去化接近政府目标。短期内仍有支撑，因为三四线核心力量不是棚改，是杠杆，房价过去两年的上涨使得成交惯性较大，棚改减弱影响不大。但是未来三四线趋势是量的持续萎缩，体现为量缩价平，核心是本轮去库存三四线居民杠杆率很高，未来不会成为信用扩张主体，否则风险较大。
        房企资金来源增速有所波动，但是整体资金来源增长中枢下行是中期趋势，由于开发资金来源一直是房地产开发投资领先指标，房地产开发投资下行大趋势难以更改。1-8  月房地产开发资金来源同比增长6.9%，增速提高0.5  个百分点。但预期从销售和  资金角度，难以有大幅度的持续的缓解，短期降准宽货币可能有所帮助，但是未必能改变大趋势。未来房地产开发投资也应该趋势性下行，直到政策可能的有所转变。8  月单月开发投资增速有所下滑。1-8  月房地产开发投资同比增长10.1%，8  月单月同比增长9.3%，增幅较上月下降3.9  个百分点。
        具体从土地成交来看，当前开发投资主要是土地购置费推动，但三四线中期繁荣难以持续，未来土地购置费也难以持续高增长。1-8  月房地产开发企业土地购置面积同比增长15.6%，8  月单月土地购置面积同比增长44.7%。1-8  月土地成交价款同比增长23.7%，  8  月单月土地成交价款同比增长31.9%。今年土地流拍率大幅提升，8  月高达7.2%（300  城口径），但是土地成交并没有下滑，主要是因为土地供给增加。1-8  月二线城市和三四线城市（300  城口径）住宅用地推出建筑面积都有30%左右的增长，因此土地成交仍保持较高增速，但是三四线难以持续。
        投资建议：居民杠杆率趋势难以改变，长期看好一二线城市基本面，地产公司集中度提升趋势延续，地产股“便宜”的特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐保利地产、招商蛇口、万科a、新城控股、绿地控股，受益标的还有华夏幸福。
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格，居民去杠杆力度超预期，房地产税出台超预期。