东方证券（香港）-领展房地产基金-0823.HK-岁月如歌~实地调研旺角新商场T.O.P-180924

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        我们最近参观了领展房地产基金在旺角新开业的购物商场T.O.P(This  is  our  place)。这是领展的香港资产组合中首个专注于传统零售业务的购物中心，位于黄金地段，拥有连接旺角地铁站的直接入口。旺角地区商场之间的竞争非常激烈，因为许多成熟的商场已在此扎根数年。这个地区承载着香港数代人的回忆。领展为此带来了一个有着全新租户面貌的商场-基本上没有见到通常的支柱租户。反而，他们引入了许多对香港来说是新面孔的租户。他们比较聚焦于本地的购买力而不是游客。因此，青少年成为了这个新商场的主力军。我们看见了领展在这个全新的业务范畴的努力，和在获得经验后仍能够提升的空间。
        第一个在他们香港投资组合中的传统零售购物商场。这是领展第一次在香港运营一个传统零售购物商场而不是提供日常用品的街市。换句话说，领展在打磨它的新技能组合运用在一个更广阔的市场。一旦他们的租务团队成熟和准备好，他们取得更高质量资产的能力可以被提高。
        硬件设施有所限制，由于这个建筑物的历史遗留下来的原因。他们是从政府手里拍得这个商场的，并且对其进行了翻新。这个购物商场最明显的限制是它的楼层高-这样的楼宇结构并不能通过重新翻新装修工程而改变。因此，他们采用了一个能够让他们天花板不出现的设计，以致访客不会觉得太压抑。然而，这个楼宇的布局对于一个购物中心并不是太理想。对于领展的第一次尝试，这是足够的，但我们觉得要提升租户组合/吸引人流，这点比较困难。
        非常新颖的租户组合。非常多的新面孔租户出现在他们的租户组合里。租务是一个议价能力的游戏。一个发展商手中有越多的商场，这些商场在越黄金的地段，这个发展商在和租户在谈条件时就拥有越大的议价能力。领展在这个业务范畴处于一个刚起始的阶段。要求他们有很强的自带流量的明星租户是不合理的。
        风险因素：物业出售所得资本收益重复利用率低于预期；所收购资产质量低于预期；息率激增；香港及中国内地经济发展放缓。